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发信人: soncon(蚂蚁) 整理人: icecream(2003-10-12 11:38:01), 站内信件 |
| 2002年5月，专家一语惊醒圈中人，我国的房地产事业面临危机，房价是肯定要跌的。但绝不是当前就跌，所以才有后来各地房价的飙升，用股市话说就是进入拉升阶段。如果当时或者现在就跌，我国金融业将受到重创，国家经济至少倒退十年，更不用说还要面对WTO。
几时跌？6日和朋友们把酒论房事，得出房事高原推理：明年年中。 依据一，目前的房地产大都是贷款而买的，2002年全国的房地产首付总体约为27%，不考虑分期付款和一次性付款。今年由于政策限定，预计达到41%，计算方法同前。房地产商的土地贷款通过销售实际已转移到供房人头上。 而利息情况大致为5.5%的平均水平，包含了个人银行贷款利率和公积金贷款利率。贷款期限全国平均为21年左右，同样不计算分期付款和一次性付款。 目前房地产的贷款高峰期为2002年，以2003年1月作为计算起始，一套50万的房屋，首付后的实际贷款数为50*27%=36.5万，至2004年6月，还款额约为6万左右。至此，实际贷款数就只有30万左右，贷款率正好是60%，符合现在银行房屋抵押贷款限额。虽然这个40%小于自99年以前全国房价上涨的平均水平，也就是说，如果到时有人弃房，银行手上积压的房屋就高于99年的房价，但这没包括这套房至少十万以上的装修及配套费，以及这一年半中银行所获取的利润，考虑到折旧，这套房到了银行手中大约40万左右。如果银行到时以30万出售仍然能保住贷款。而2003年后贷款买房的，如果到时弃房，几乎把房价打了个对折。因此，到时房屋的价格怎么都远大于银行贷款数。这样银行的房产积压也有机会变现，除非全部弃楼。 依据二，目前成立的银监会不仅是监管银行，同时也监管贷款人。有这一年的时间，它完全可以利用各个银行贷款人的资料建立一套个人信用档案，目前是各家银行各有一套很少互通的。一旦建立只要有人弃房，不仅会在媒介上发出催款公告让供房人颜面大失，而且今后将永无贷款机会，这样才能让贷款人继续供楼。 依据三，目前国家大量推出的经济适用房和廉租房，表面上看是为了平抑房价，实际上那些房价大都定位在99年的房价水平左右。这是为了让一些困难家庭量力而行，形成有钱人买商品房，一般人买经济适用房，一旦今后房价波动不致于让这部分人雪上加霜。 依据四，股市是资金市和房地产不共戴天。今年初股市小升就引来京沪房价波动，说明房地产市场的有部分是前期股市的游资。股市的风险虽大但股市上每一次上升都有可能带来盈利，而且在兑现能力上远比房地产业强。这也就更能说明为什么宏观经济面趋好而股市不断下跌，因为房价目前不能跌。正如纸包不住火，股市的上涨更多的是在于它的内在因素。随着经济的不断好转，明年上半年的股市终究得涨起来，而资金的趋利性告诉我们，当大家都发现股市获利更大时，就会弃房从股，这一时间大约也是在明年年中。 房事高原推理是完全基于纯市场法则进行，没有考虑战争、灾害的意外发生。房价下跌的真正原因应该是资金回报率。任何资金的投入都是要求回报的，投资房产也一样，目的是为了赚取更大利润。 ----  |
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