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发信人: gjs12(中国功夫.茶) 整理人: tdaphne(2003-06-20 12:42:56), 站内信件 |
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昨晚跟一个朋友吃饭，席间他问我那儿有好房他想买二套出租。这位国内某证券公司电子商务部的老总，居然也会想到买房收租这种“微利”投资？一方面可见证券业的暴利时代既可结束，另一方面也让偶进一步思想防老事宜了。 政府不准俺们养儿防老，那么我们将如果防老呢？靠社保那一点退休金养鱼都不够，况且近年社保缺口不但没解决，而且每年都有几百个亿的新增缺口，社保自己都没有保障，让我等如何信他？仔细想想，养房防老来得最实在。 以中小城市为例（北京、上海等大城市购房投资不是普通老百姓所能为的），买一套四十万的房子首付只要12万（很多银行可以提供8成供贷款），以贷款28万，15年计，等额还贷的月还款额在2300元左右，如果房租为2000元，那么每月只需支付300元，15年后，这房子就是你的了，因而每月你就有2000元（现值的纯收入），按现在的水平，每月2000元基本够夫妻两人的日常生活花费。问题是，这套房子15年后还收得到现值2000元的租金吗？这里要从几个方面来讨论。 第一个问题：现在的房租和以后的房租购买力是否相同？地租、房租是与市场利率正相关的，也就是说，利率水平越高，租金就越高。房租还有一个特性，就是与生活指数正相关，也就是说，在不考虑房价增值或贬值的前提下，不管房租涨到什么水平或跌到什么水平，房子租金的购买力（以生活用品为标的），与当前的购买力基本持平。因此，您无需多考虑房租的增减问题。 第二个问题：房子会贬值吗？豪无疑问，房价绝不可能一成不变，那么，如何选购长期保值的房子呢？不管是商业用房、家居住房还是商住两用房，都面临这一问题。让我们先谈谈商业用房吧。个人觉得在用途明确的前提下（买房为防老）不要买店面，现在大买场的时兴众所周知，沃尔玛、家乐福等抢走了绝大多数普通生活用品商的生意……甚至某些城市（如福州）的菜市场，也正在向超市型的大买场转换。专业市场（如家电、工业材料等等）的形成，也进一步打击了街头小店的生意，零星店面以后的价值的确前难以预料，投资风险过大，建议不予考虑。 于是购房问题就应转移到写字楼、商住楼、纯住宅上来了。个人觉得商住二用房是很不错的选择，进可攻：租给商业用户，退可守：租给居家用户；另外小单元的单身公寓也是不错的选择，其单价低流动性好，出租容易。 另外，还有一个问题，刚买的房子最好租给大一点的公司的办事处，这些单位一般有自己的装修风格，不需要你出钱做前期的装修，一次装修最省也得二万元，按二年计提折旧每月也得833元，等于租金少收了一小半。而且，租给单位的租金收起来比个人容易得多。 听说彼子是专搞房产报道的，我想这第二个问题他比偶熟，让他来谈谈吧？小彼，别小气了，老嘟着咀在一旁干什么？说说你的看法吧？：）） ---- 
冰露凝霜 澹泊明志 宁静致远 |
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