发信人: gjs12(中国功夫.茶)
整理人: tdaphne(2003-06-20 12:42:56), 站内信件
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昨晚跟一个朋友吃饭,席间他问我那儿有好房他想买二套出租。这位国内某证券公司电子商务部的老总,居然也会想到买房收租这种“微利”投资?一方面可见证券业的暴利时代既可结束,另一方面也让偶进一步思想防老事宜了。
政府不准俺们养儿防老,那么我们将如果防老呢?靠社保那一点退休金养鱼都不够,况且近年社保缺口不但没解决,而且每年都有几百个亿的新增缺口,社保自己都没有保障,让我等如何信他?仔细想想,养房防老来得最实在。
以中小城市为例(北京、上海等大城市购房投资不是普通老百姓所能为的),买一套四十万的房子首付只要12万(很多银行可以提供8成供贷款),以贷款28万,15年计,等额还贷的月还款额在2300元左右,如果房租为2000元,那么每月只需支付300元,15年后,这房子就是你的了,因而每月你就有2000元(现值的纯收入),按现在的水平,每月2000元基本够夫妻两人的日常生活花费。问题是,这套房子15年后还收得到现值2000元的租金吗?这里要从几个方面来讨论。
第一个问题:现在的房租和以后的房租购买力是否相同?地租、房租是与市场利率正相关的,也就是说,利率水平越高,租金就越高。房租还有一个特性,就是与生活指数正相关,也就是说,在不考虑房价增值或贬值的前提下,不管房租涨到什么水平或跌到什么水平,房子租金的购买力(以生活用品为标的),与当前的购买力基本持平。因此,您无需多考虑房租的增减问题。
第二个问题:房子会贬值吗?豪无疑问,房价绝不可能一成不变,那么,如何选购长期保值的房子呢?不管是商业用房、家居住房还是商住两用房,都面临这一问题。让我们先谈谈商业用房吧。个人觉得在用途明确的前提下(买房为防老)不要买店面,现在大买场的时兴众所周知,沃尔玛、家乐福等抢走了绝大多数普通生活用品商的生意……甚至某些城市(如福州)的菜市场,也正在向超市型的大买场转换。专业市场(如家电、工业材料等等)的形成,也进一步打击了街头小店的生意,零星店面以后的价值的确前难以预料,投资风险过大,建议不予考虑。
于是购房问题就应转移到写字楼、商住楼、纯住宅上来了。个人觉得商住二用房是很不错的选择,进可攻:租给商业用户,退可守:租给居家用户;另外小单元的单身公寓也是不错的选择,其单价低流动性好,出租容易。
另外,还有一个问题,刚买的房子最好租给大一点的公司的办事处,这些单位一般有自己的装修风格,不需要你出钱做前期的装修,一次装修最省也得二万元,按二年计提折旧每月也得833元,等于租金少收了一小半。而且,租给单位的租金收起来比个人容易得多。
听说彼子是专搞房产报道的,我想这第二个问题他比偶熟,让他来谈谈吧?小彼,别小气了,老嘟着咀在一旁干什么?说说你的看法吧?:))
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冰露凝霜
澹泊明志 宁静致远
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