发信人: amery525(醉)
整理人: aaa234(2003-09-25 10:07:07), 站内信件
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地产泡沫隐忧下的金融风险
“房地产是永不凋零的事业，因为地皮永远是在减少的。”这是房地产圈地时代，某些地产商狂热心态的写照。但是近日，政府对“房地产过热”的担忧、媒体对“地产泡沫”的抨击，已经让银行界与地产界觉得风声鹤唳。
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个人贷款金融风险与日俱增
近日，中国人民银行发布的《2002年第3季度货币政策执行报告》指出：“地产业快速发展，房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注。”央行同时提醒中国各商业银行严格审查住房贷款，警惕地产泡沫。
银行急功近利
可以这么说，国内的房地产市场很大程度上是靠银行信贷来支撑的。如果地产泡沫破裂的话，所有的风险最终都要银行来扛。但国内各大银行对个人购房贷款业务的竞争态势却丝毫没有减弱。
为了给卖房人更大的优惠，从而拓展个人信贷市场，11月初，中国银行北京分行与北京市住房资金管理中心、北京市贷款担保中心合作，联合在全国首次推出个人住房担保贷款政策性贴息业务，贷款人可以获得由政府住房基金提供的利息返还，从而补平商业贷款和公积金贷款之间的利差。贴息贷款的最高成数为购房总价的80%，贷款期最长不超过30年，贴息部分的最高额度为30万元。
中国银行北京分行零售业务部的尚进科长说：“各家银行在个人消费贷款上的竞争非常激烈，都在加大力度做市场。其他银行推出这项业务也是早晚的事。”
建设银行某支行一位分管个人信贷业务的人士说，银行对个人贷款的竞争，主要集中在对源头客户的竞争上。某些银行已出现了急功近利的苗头，比如降低客户资质等级评定的门槛，将审查手续简化，将审查速度加快等等。
农业银行房地产信贷部的一位负责人表示，银行加大力度开展住房贷款，一方面是通过消费启动内需；另一方面，对银行来说，个人贷款风险相对小些，银行都很看好。目前我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，银行认定：“个人购房贷款是优良资产”。
但银行认定的优良个人信贷业务的风险目前正与日俱增。在“优良资产”这一理念的激励下，银行对个人购房贷款的风险防范却远远滞后。
“黑客”有机可乘
据记者了解，目前个人投资型购房者日益增多，其中有些人是用各种手段在套取不同银行的贷款。比如，买房人在申请贷款买房的时候，大都选用开发商阶段性担保加抵押的方式。程序上的某些漏洞很容易被一些投资型买房人利用。如某人从A银行贷款买一套100万元的房子，按20%首付规则，买房人先缴纳20万元给A银行。原则上买房人在办完产权证后，还款期间，产权是抵押给银行的。但产权证是由办证机关发给个人而非直接送到银行。所以，有的买房人把产权证抵押给B银行，这样可以从B银行拿到一套房约70%的贷款(假定有70万元)，买房人可以再拿这70万元作为另外3套房子的首付，以此类推。据记者了解，这种类似倒金字塔型的从银行套取贷款的行为，现在已初现端倪。
此外，个人从多家不同的开发商处买房再到银行贷款，也极易出现资金周转不灵而停止还款问题，给银行造成风险。建设银行个人信贷部的负责人表示，银行之间资源不能共享，信息调查不灵，给这种人造成可乘之机。
而未来房价的波动和利率的变化也使拖欠还款的危机存在。8月份，北京市朝阳区法院连续受理了96起住房贷款合同纠纷案，涉及贷款总额已超过亿元。这是北京市法院连续受理拒不偿还住房贷款案件人数最多、贷款额最大的一次。该法院人士称，这类案件还有陆续增长的势头。
今年前6个月，上海商品房销售额为246.29亿元，而同期全市个人住房贷款的新增额为216.55亿元。可见目前上海商品房销售的银行贷款按揭成数是相当高的。一旦遭遇房价波动或利率回升，个人贷款者就将面临较重的还款压力，进而影响到偿贷能力。
而不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款的假按揭已经是银行界公认的普遍现象。
安邦咨询公司的分析师张宏认为，金融对房地产市场的支持预计今后还会加强，尤其在按揭贷款方面不会有太大的变化。因为国内房地产泡沫可能引发的金融风险，主要集中在开发领域，从消费源头对房地产的金融支持还没有到必须调整的地步。
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金融调控将使地产业重新洗牌
银行方面也承认：相对于个人购房贷款中的风险，真正危及银行的还是开发商的贷款风险。
银行资金一直是房地产开发的主要资金来源。张宏认为，目前中国房地产企业有20%至30%的资金来自金融机构，加上置业者的抵押贷款，这一数字便接近60%。
脆弱的资金链条
令银行最紧张的事是产生不良贷款。在其他行业贷款前景并不明朗的情况下，房地产业更为银行看好，银行不断推出各种创新的房地产贷款品种，以争得更多的市场份额。有专家测算，截止到目前，中国金融机构用于房地产开发和个人住房的贷款金额，估计已占全部金融机构贷款的15%左右，而且增长势头不减。
北京红石实业有限公司董事长潘石屹告诉记者，北京房地产市场目前注
册的项目公司有4000多家，活跃的有1000多家。这1000多家肯定是良莠不齐。如果银行不辨好坏地放贷，就会出现过热、出现空置率，而后出现泡沫。就像20世纪90年代初，银行以及各种信用社、信托公司、财务公司等无节制地把钱贷给开发商，从而引发房地产泡沫。
房地产行业的资金链条原本十分脆弱，开发商可以拖欠建筑商的钱先建项目，建筑商再拖欠建材供应商的钱，资金层层压迫，风险层层分担。
在项目中投入多少自有资金，开发商从来都是讳莫如深。大连新希望房地产有限公司总经理办公室主任杜卫东告知记者，有些开发商的自有资金相当低，以1000万元的注册资金开发价值3～4亿元楼盘的不在少数。以前，只有一些实力不强的企业会拖欠建筑款，现在，这竟然成了业内的普遍现象，一些有实力的开发商也纷纷效仿，使此风愈演愈烈。
央行在今年第二季度货币政策执行报告中表示：“房地产市场需求在经过了几年的快速增长后，整个行业有调整的可能。”国家统计局的数据也显示：到2002年7月，全国商品房空置面积在1.2亿平方米左右，占压资金超过2500亿元，居各行业不良资产之首。
而空置率过高，投资和销售失调，“泡沫论”的声音不免就会甚嚣尘上。
危险的地产泡沫
摩根士丹利亚洲首席经济学家谢国忠认为，内地房地产已出现泡沫，如果泡沫爆破，将对中国的国内生产总值和金融系统造成影响。谢国忠表示，如果内地房地产价格明年下挫，投资也将急速减少，内地房地产对经济增长的影响，将在后年显现。中国的金融系统并不健康，调节经济周期的能力不强，如果房地产泡沫急速爆破，对内地各方面的影响将比较大。
而近日随着政府“房地产过热”的定性，更有人担心，央行在提醒各商业银行严格审查贷款的同时，会进一步紧缩房地产贷款。这对过度依赖银行的地产商而言无疑是致命打击。
而一部分有实力的开发商也对记者表示，以金融手段来调控无序的市场，是对其生存环境的净化。潘石屹称，央行的货币政策，对房地产泡沫起了一定的抑制作用。未来的1～2年时间，会有70～80%的项目公司被淘汰掉。
张宏认为，对泡沫论的强调已影响到开发投资，以及房地产行业的招商引资，并将进一步影响投资预期。与7月1日实施的新土地政策结合，在土地出让金的压力下，国内房地产市场竞争将加剧。由此产生的结果是业内出现重新洗牌。
由于预感到“泡沫论”对将来投资的影响，近日各地有关地产泡沫的论坛纷纷举行，各家地产商更是痛陈观点，力证房地产并没有进入泡沫时代。
张宏分析，对于国内房地产市场发展形势，用一句话来归结：目前国内的房地产市场是一个满载问题的正在爬坡向上发展的市场，不是供过于求，而是供不应求。导致市场症结的关键是市场存在结构性矛盾，供需结合点———价格，与居民的支付能力脱节。空置率高等数据不能完全反映问题的本质。因此，对国内房地产市场泡沫破灭的可能性的预测过于悲观。
摘自<中国经营报>
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