发信人: jamessoon(瘦得不能再瘦)
整理人: cony(2001-08-07 00:46:22), 站内信件
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年初，市建委提出从今年起，北京将取消毛坯房，新建住宅将一次性装修到位。政府采取这些措施的初衷不难理解，主要是想减少装修中日益突出的施工质量低下、损坏结构和施工扰民等问题。
虽然正式的政策尚未出台，但已经引起业内人士及广大百姓的普遍关注。概括而言，大家认为相关政策出台后可能带来的好处主要有以下几点：
1．装修质量将有保证。由于开发商将提供成品房交房，对装修质量开发商要付全部责任，与装修“游击队”相比，政府监管起来要容易得多。
2．由开发商提供装修不会损坏房屋结构（如随意打通承重墙等）。
3．住户入住时只需搬进家具即可，避免了装修施工对左邻右舍的干扰。
4．装修成本降低。由于开发商批量采购装修材料，可获大幅优惠，因此较之自行装修可节约资金20％～50％。
5．可同时做按揭。由于装修款并入了房价，因此可以同时获得贷款支持。
6．可以规范装修市场。开发商为了保证装修质量，会严格审查装修企业，选择有实力的合作伙伴，逐步淘汰不规范的装修队伍。
这许多益处如果能够实现的确是诱人的，但多少总给人一种过于理想化的感觉。从发达国家的现状来看，的确没有“毛坯房”的概念，但这些国家的房地产市场、装修市场都是很完善的，消费者也较为成熟。而在我国，特别是北京房地产及装修业的市场化程度和专业化水平都还比较低，消费者也不成熟，制定“一刀切”的政策能否取得预期效果是个疑问。从目前的市场状况看，可能产生的问题主要有：
1．房价会有所上扬
由于装修费计入了房价，成本是刚性的，开发商要保证一定的利润率，必然要抬高售价。对于高档住宅而言，装修成本占总成本的比重不大，影响不会很明显，而对于中低档住宅而言，增加几百元的装修成本可能会使房价上扬10％左右。
2．中低档住宅是否也要“精装修”
北京相当多的高档住宅已经在做“精装修”，购房者对装修费用的承受力也比较强，实行 “精装修”交房难度并不大。但对于中低档住宅而言，住户对装修的要求是千差万别的，有的希望高档一点，装修预算可能达到房价的20％～50％；有的希望过得去就行，花钱越少越好；有的甚至想要初装修，能住就行，等过几年结婚时或有了钱再装修。据1999年和2000 年某些咨询公司的调查，有约30％的购房者希望购买毛坯房，而对“精装修”的购买意向不足20％。面对中低档房的消费者应当为他们提供怎样的装修方案才能满足他们的需求呢？
3．装修质量是否一定有保障
采用“精装修”交房，对开发商的专业要求就更高了。北京目前有开发资质的企业近4000 家，其中大部分并没有开发能力也没有开发项目。有项目的公司又以项目公司为主，像天鸿、开发总、住总、华远、万科等有实力有品牌的开发公司屈指可数。出于对利润的追求，大量专业水平低、实力差，又缺乏责任感的开发商并不能保证装修的质量。项目销完，有的公司就解散了，一旦出现质量问题恐怕也难以找到负责人。另外，现有的有品质的装修公司也不多，一旦每年上千万的住宅项目都需“精装”交房，实力一般的装修公司能否保质保量也是个疑问。
4．个性化要求能否满足
这也是争论最大的一个问题。政府认为开发商通过提供多种的装修菜单能满足购房者的需要。所有以精装作为促销方式的开发商也都表示，个性是通过装饰而不是装修来体现的。其实这是一种误导，如果装修并不能体现业主的个性，开发商又何必提供那么多装修方案来满足业主的个性化需要呢？只有装修和装饰协调统一才能完整体现业主的个性特点和文化品位。
现在是散户时代，每个人的需求特点都不相同。虽然在装修上有风格和规律可寻，开发商提供较多的装修方案可以基本满足个性化需求，但这个基本满足是指60％还是90％呢？对于“另类”一些的客户又该如何满足？如果开发商提供繁多的装修方案甚至“一对一”的装修方案，在成本上又如何降低呢？
5．对结构破坏能否避免
业主对结构的破坏大多出于自己使用的方便的目的或者是装修队的水平低。如果业主入住新房后还是有改动的需要，是否会因已经做好了装修而心慈手软值得怀疑。而且存量房是更大的一个装修市场，问题也更多，本项政策对存量房是没有约束力的。要杜绝结构的破坏应当从加强物业管理和对装修队伍的管理上入手似乎更好些。
6．能否杜绝二次装修
开发商的装修如果不符合业主要求，二次装修将不可避免。特别是北京每年都有大量的商品房空置，如果都做好装修将造成极大的社会资源的浪费。
细细分析后发觉，本项政策出台后能否取得预期效果的确是个疑问，至少目前有许多边界条件还不很明了。政府现在正会同相关部门完善这项政策，但如果能更多地听取一下开发商、装修公司和购房人的意见是否会使“后遗症”减少到最小呢？
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