发信人: cony(<strong>幸福<stro)
整理人: cony(2001-03-06 14:14:52), 站内信件
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居住物业管理收费的争端日益增多，已成为价格投诉的热点，抗缴物业管理费的不良现象也越来越严重，因此，我们呼吁，在相当一段时间内，政府要对居住物业管理实行必要的宏观控制措施，既维护广大业主居住消费的合法权益，又维护物业管理企业合法的商业利润。
现行普通内销商品住宅物业管理（含管理费、保洁费、保安费三项）收费标准的基准价，上海市大致确定为：多层0.5元／平方米，高层0.65元／平方米；浮动幅度，大致确定上浮幅度为基准价的10—30％以内，下浮幅度不限。
但是，商品房的建造质量和物业管理水准相差很大，物业管理的收费只划定一个基准价且数年不变，显然是不合理的，建议考虑“分级定价”的行政新措施。即根据普通内销商品住宅的建造质量和管理服务水准之高低，将其划分为若干等级，再依不同的等级确定不同的物业管理服务收费基准价和浮动幅度作为政府指导价。取消售后公房的政府定价，统一将之归入普通内销商品住宅。
前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理，上海市物价局和上海市房屋土地管理局在1996年5月15日联合制定的《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》（沪价房〖1996〗第116号）第五条第一款规定的：对普通内销商品住宅物业管理服务的前期收费标准，实行由物业管理企业在政府指导价的“幅度内确定具体收费标准并报所在区、县物价局（委）审核”的做法，与地方法规《上海市居住物业管理条例》相悖。该《条例》第二十三条第一款第（二）项明确规定：“普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区、县物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定”。无论前期或后期，物业管理服务收费标准均由物业管理企业与业主或业主委员会，在政府指导价的浮动幅度内自行协商确定，无须物价局审核。
但是，现行普通内销商品住宅物业管理服务的前期行政审核，又是合情的，因为，在业委会尚未成立的前期，物业管理企业难以逐一与业主协商定价，采用行政审核的做法是简捷合理、切实可行的，只要修订相应法规即可。
现行法规规定，无论是否实行政府定价（包括政府指导价），商品住宅物业管理服务收费标准的制定均由物业管理企业与业主（代表）或业主委员会协商确定。
协商不成怎么办？
业主和业主委员会与物业管理企业的利益趋向不同，协商不成的比例很高。这时，争议双方往往都不想诉讼之法院，因为既耗精力、又费金钱，而希望有一个简捷便利、合理合法的行政仲裁。现行法规在这方面就显得极不完善。
不完善之一：普通和高标准内销商品住宅物业管理服务收费标准协商不成、产生争议后，无任何法规授权任何政府机关可以实行行政仲裁。以致日常生活中，往往是由物业管理企业说了算，业主或业主委员会总是处在被动接受的弱者地位。
不完善之二：对外销商品住宅和非居住用房的物业管理服务收费的协商争议，在上海市物价局和上海市房屋土地管理局于1996年5月15日联合制定的规范性文件《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》（沪价房〖1996〗第116号）第四条第三款提到一句：“由房屋所在地物价部门裁定”。而在上海市物价局于1996年7月12日独立制定的规范性文件《上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题的解答》（沪价房〖1996〗第174号）第十四条中又规定：“协商不成的，由房屋所在地物价部门协商后裁定，双方对物价部门裁定不服的，可向房屋所在地法院申请终裁。”此两项规定的具体内容不尽一致，它的效力也有待商榷，更何况法院现无司法仲裁。
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