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发信人: chostluo(*希罗*辉辉) 整理人: chostluo(2004-10-14 22:47:43), 站内信件 |
| 一、为什么要设立商品房预售款监控？意义何在？
答：设定商品房预售款监控的法律依据是《广东省商品房预售管理条例》。 其主要的意义是为了加强商品房预售管理，维护预购人和预售人双方的合法权益，确保商品房预售款专款专户，专款专存，专款专用。 二、商品房预售款监控的作用表现在哪些方面？ 答：其作用主要表现在：1、规范商品房预售行为，维护房地产预售市场秩序；2、维护预购人的合法权益，防止预售人在预售项目未竣工前将商品房预售款挪作他用；3、保证预售款在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，做到专款专用。 三、什么是商品房预售款专用帐户？ 商品房预售款专用帐户是预售人在竣工验收前出售其开发的商品房时，于该项目所在地的银行设立的专用帐户。根据《广东省商品房预售管理条例》第三十一条第一款规定：“预购人应当按照合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用帐户，凭银行出具的存款凭证，向预售人换领交款收据。” 四、商品房预售款专用帐户由谁来负责监控？国土房管理局和银行各有何监控责任？ 答：《广东省商品房预售管理条例》施行后，由广州市商品房预售款监督管理小组（设在广州市国土房管理局中介管理所）负责监督管理本市商品房预售款的收存和使用。 监管小组必须严格按照《广东省商品房预售管理条例》的具体要求对商品房预售款进行监管。监控银行须配合监管小组做好预售款的监管工作，凡在银行开设监控帐号并申请办理按揭贷款的预售人，其预购人的首期款必须直接存入监控帐号内，银行发放的按揭贷款也必须划入监控帐号内。同时，未经预售款监管小组核准，任何监控银行不得擅自批准预售人使用监控帐号内的款项，否则，其上一级主管部门应当责令其改正和追回流失款项，给预购人造成损失的，依法承担连带责任。监控银行与监管小组是一种相互配合、相互支持的关系，须更加密切配合，取得更好的监管效果。 四、商品房预售款监控帐号的资金究竟如何使用？发展商必须通过什么手续才能调用该批资金？ 答：发展商申请划拨使用监控帐号内的预售款时，须提供申请用款的相关合同，经监控银行审核并加署意见后，交广州市商品房预售款监督管理小组审核，对项目的施工进度、申请款项的用途等符合《广东省商品房预售管理条例》的规定的（该款项只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费），将同意其使用，对不同意使用的，将以书面方式说明理由。同时，监控银行必须凭监督管理小组核准同意支付的数额拨付。发展商不得以任何方式和理由逃避监管。 五、有什么措施可以保证发展商不把预售款挪作他用？如果挪用而出现烂尾等对发展商有何处罚措施？ 答：主要的措施有：1、加大商品房预售款监督管理的宣传力度，提高购房者风险防范的意识，使其明白应亲自将预售款直接存入监控帐号而不能直接交付给发展商；2、完善预售款监督管理体制，加强对房地产预售市场的日常巡查，采用按项目施工进度拨付款项的原则来核准发展商使用预售款；3、通过监控银行每月提供的《商品房预售款监控帐户收支情况表》，认真核对发展商对预售款使用的流向；4、建立健全信息化建设，加大预售管理信息的透明度。 预售项目停工的原因是多方面的，包括销售不理想、存在债权债务的纠纷、市政建设及规划调整等。自1999年实行预售款监管以来，广州市基本上不存在将监控帐号的预售款挪作他用而出现烂尾的项目。发展商违反《广东省商品房预售管理条例》的规定使用商品房预售款或直接收存商品房预售款的，主管部门可降低或者注销其房地产开发资质，可处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。 六、什么条件下才可以取消商品房预售款的监督管理？ 答：预售人的预售商品房项目竣工验收合格后，经广州市商品房预售款监督管理小组批准，可凭批准书到监控银行办理监控帐户的销户手续，其监控帐户内的资金余额可以转到预售人的其它帐户使用。同时，监管小组不再对该项目之后的预售款进行监督管理 ---- [email protected] qq:2352977 msm:[email protected] 请按这里进入房地产版 
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