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发信人: chostluo(果汁先生*希罗*) 整理人: chostluo(2004-05-22 11:24:01), 站内信件 |
| 广州监控落点土地市场
国务院新闻办有关通知对房地产市场影响有多大？在广州，几乎所有的开发商都针对国务院３个通知专门召开过高层会议研究应对之策。 ５月１２日，广东省发改委投资处透露，发改委正在作固定资产投资清理整顿方案，初步决定在６月底前全省清理整顿完毕；人民银行广州分行信贷管理处正在开会研究方案；广东省国土资源厅有关负责人则在当天下午，召集开会研究土地市场清理整顿问题。 开发商处变不惊？ 零点调查集团董事长袁岳分析，房地产项目资本金从２０％及以上提高到３５％及以上，势必会导致房地产业的一次大洗牌。他说，准入门槛提高后，那些缺乏实力、专事炒作、以暗箱操作圈占土地为能事的开发商将被市场无情地淘汰出局，而那些实力型、守法经营的开发商将会比较容易、比较顺利地获取土地资源。他还强调，行业资金暗移也是导致房地产业利润分配不公平现象的根本原因。攫取高额利润的开发商并没有真正在开发房地产，他们将项目贷款拿到手以后，只将其中一部分资金用于项目的筹建，然后层层转包，最后变成项目建设出钱的是包工头甚至建筑工人，以致一个项目以不同方式多次重复贷款。而有很大部分项目资金却被开发商违规截留，转移投入到其他行业或者变成直接利润。至于全副投入的守法开发商则因违规开发商抬高土地价格、合法经营的成本较高反而获利较少。 面对此番国务院对房地产市场打出的“组合拳”，合生创展集团似乎显得很从容。“有关通知对房地产行业本身其实是件好事情，国家通过有效地控制土地供应，提高土地的有效使用率，加强金融管理，这些对行业的发展都是十分有利的。”该集团新闻发言人如此回答记者。 这位发言人认为，这些措施“估计现在可能对个别实力较差的小型发展商会造成较大的影响，对其继续运作下去会造成很大的困难；而对于一些有实力的，有充足土地储备的，资金运营科学的，成本控制得法的大型地产集团基本不会构成什么影响。相反，会对他们十分有利，因为市场规范了，准入的门槛提高了，市场内不必要的内耗相对减少了，市场运作相对变简单了。” 据他预测，推行通知后，在未来几年，广州房地产市场总体的需求水平，“相信应该是稳定增长的，但土地的供应量将会逐步减少了。”原因是“目前广州在老城区，可供应的土地已经基本很少了，而天河东部和海珠东南部目前还有部分可供开发土地，这些区域预计在未来不远的几年里将会是个热点。”该集团并为此庆幸，因为“恰好合生创展在这些区域均有较大的土地储备，而且项目所处的位置都不错，这些对于集团来说都是一个很好的发展机遇。” 该发言人还分析，由于受政策及市场综合因素的影响，“在未来一段时间里，房价估计还会有一个上扬的空间。” 他的依据是，从“五一”黄金周的销售状况，无论是从市场总体情况看，还是从合生创展集团本身的销售业绩看，其所表现出来的都是让人“喜出望外”的。“据不完全统计，今年整个‘五一’黄金周促销期，合生集团共售出１４８６套单位，销售量达到黄金周总推货量的九成多。这些业绩都充分说明市场对有实力的品牌大地产公司的认可，同时也说明国家一系列的管理措施，其实对市场的规范是有利于市场健康发展的。” 而其他如珠江地产、美林置业等各大地产商都认为房价会上扬５％－２０％，也都认为对广州的开发商的资金链“不会产生重大影响”，理由也是“广州的房地产市场已高度成熟”。因此，“正面影响远胜负面影响”。 富力地产集团有关人士认为，开发信贷门槛抬高对于中小开发商来说，周转资金会受到一些影响，或许有被迫放慢开发进度的情况发生。“但是对房价不会有明显的影响。”这位负责人分析说，“房价受市场供需关系影响，不会因为政策调控或成本抬高而上涨。如果说有小幅上扬，那也不是政策调控的原因，而是房地产市场的供需价值规律在调节。我们觉得不能把一些楼盘的价格沉浮都归结于政策、法规等外在因素而忽略供需关系，其实房价涨跌在很多的情况下是开发商的市场策略调整，要警惕其中不乏炒作的成分。” 信贷“新政”为楼市降温 然而，广州市场的稳定不足以说明开发商毫无顾虑，开发商们都清楚，市场利润空间渐趋平衡，消费者不再有跟风心理，因此，近期并没有热炒亚运概念。记者经多方了解，他们还是各有应对的。由于开发商现在所处的阶段各不相同，正处于高速扩张阶段的开发商，已经在寻求多元化的融资途径，例如信托和外资基金；一些处于稳定发展阶段的，如恒大集团，今年开发面积达１２０多万平方米，在广州业内可占据首位，该集团有关领导表示年内不会有更大的开拓计划；另据悉，某地产公司甚至属意产业转型，年内将会停止土地储备以及一切扩张动作。 农行办公室陈斌分析，开发商资本金的提高，可能就会放缓整体开发进度，目前大部分开发商的开发资金还是以银行信贷为主；另一方面，第二套个人住房消费信贷利率上调，会降低市民消费欲望。刚过去的五一黄金周，农行在１１个楼盘均设点作展销，他发现开发商的广告量比以往黄金周少了，来看楼的客户人数也没有预期那样多。其实买自住房的客户对利率上调不甚敏感，对投资者的影响较大。开发商会否为此而降价？业内人士说，要看他们愿不愿意打一场价格战。 市场反应平淡的另一个重要原因，就是各商业银行接收通知和执行细则的过程都有滞后性。 土地市场再遇清理 中央对土地市场的严控，已经初见成效，就广州来说，最近撤销了４１个开发区，土地储备量大幅增加。日前，广东省省长黄华华更在公开场合宣布，今年要重点做好土地市场的问题清理工作。消息人士透露，五一长假之前，银监会有关调查小组对有关土地出让部门也进行过调查。 今年是广州近年来土地出让最多的一年。据土地开发中心披露的数据，今年计划出让３１幅经营性国有土地使用权的总用地面积为１０７公顷，约为去年实际出让总用地面积２３.３公顷的４.６倍。然而，宽松的政策对广州房地产发展起到巨大作用，但也带来不少问题。央行不断收紧房贷，使得众多房产企业甚至大型房企也捉襟见肘。部分开发商长期拖欠土地出让金，据悉有相当部分开发商拖欠地价时间长达六七年，而且拖欠数额巨大，仅１６家开发商拖欠的土地出让金本金已经高达近１０亿元。 ---- [email protected] qq:2352977 msm:[email protected] 请按这里进入房地产版 
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