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发信人: chostluo(果汁先生*希罗*) 整理人: chostluo(2004-04-09 13:01:37), 站内信件 |
| 我以一个房地产管理人员的身份来说说我对楼市价格的看法
影响楼市价格的几大因素： 1、 地价。 首先，开发商取得土地的几种形式： 1） 通过征用农民土地、耕地、集体用地，按照土地管理法的规定，在广州市区内，要征用以上土地，必须要经过广东省人民政府或者国务院的批准，这个过程必须要经历至少一到两年的时间，这是一个漫长的过程。而且还要与农民签订征地补偿协议等相关的手续。对于发展商来说极为不利，不单成本高，而且时间长，一般发展商都不会采用。 2） 通过拆迁征用国有土地，根据2004年发出的拆迁管理条例，在2004年1月1号发出的拆迁公告为准，在广州市旧八区（老城区）的拆迁补偿增加20％，这就使发展商的成本上升。直接影响到楼市的价格。 3） 通过参与公开的拍卖，取得土地。 4） 通过收购困难、破产企业，取得该企业的土地；或者通过土地交易市场，办理交易过户，收购土地，这种做法比较普遍，方法简单，成本低。其中困难、破产企业的土地权属证明有：国有土地使用证，历史用的权属证明书。 地价是影响楼市价格的一个主要因素，楼市价格的组成有30～40％属于地价，假设发展商因为历史问题拖欠地价的话，根据《穗国房字（2003）497》的精神：调整国有土地使用权出让金（或地价）逾期滞纳金计收标准参照《中华人民共和国税收征收管理办法》对滞纳税款加收万分之五的滞纳金的相关规定，从本通知规定实施之日起，广州市国有土地使用权出让金（或地价）滞纳金计收标准由每日1‰调整为每日0.5‰。 对历年拖欠土地出让金（或地价）逾期滞纳金的计收，按照清缴时段予以处理： 1、对于在本通知规定实施前已缴交了拖欠土地出让金（或地价）本金的项目，其逾期滞纳金在本通知规定实施后一个月之内缴清的，按照每年5.31%的标准计收；其逾期滞纳金在本通知规定实施后一个月至半年之内缴清的，按每年6.37%的标准计收。 2、对于在本通知规定实施之日起一个月之内缴清拖欠土地出让金（或地价）本金的项目，其逾期滞纳金可以同时缴清的，按每年6.37%的标准计收。 3、对于在本通知规定实施一个月后至半年之内缴清拖欠土地出让金（或地价）本金的项目，其逾期滞纳金可以同时缴清的，按每年10.62%计收。 4、本通知规定实施后半年之内未能缴清拖欠土地出让金（或地价）本金的，其逾期滞纳金从逾期之日起按每天0.5‰计收，不再按照原出让合同规定的每天1‰计收。 5、缴清拖欠土地出让金（或地价）本金后未能按上述时段缴清逾期滞纳金的，其逾期滞纳金从逾期之日起按每天0.5‰计收。 其直接的影响就是楼市价格必须上涨来填补。 根据2004年的最新的基准地价，今年的升幅将达到10～20％，同时取消了对于历史用地的地价优惠，对于低成本取得土地的优惠也同时取消。直接的影响就是领到发展商成本上升，楼市价格必须上涨。 2、 建筑材料 从各方面的信息都可以知道，近年来随着建筑材料的上升，楼市的价格也随之上升。 3、 装修工艺 现在的楼盘普遍都是带有装修的，而且还有越来越精致，越来越高档的趋势，在发展商宣传的手段上，都是标榜自己楼盘的装修的美观性、实用性，所以楼盘的装修，包装只会进，不会退。朝着高档路线发展。 ---- [email protected] qq:2352977 msm:[email protected] 请按这里进入房地产版 
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