|
发信人: petergo902(辉少~韬光养晦) 整理人: chostluo(2004-04-09 13:01:37), 站内信件 |
| 写在辩论之前
在我们展开辩论之前，我想先搞清楚一个概念是，什么是楼价？ 广义的楼价 如果我们连楼价的含义都未搞清楚的话，辩论是没有任何意义的。 首先，我认为广义的楼价是，真正的楼价是：将全年广州市商品房（包括一手、二手住宅、商铺、写字楼、车位以及拍卖成交的一切在房管局有登记的房地产商业买卖）的总成交面积除以总成交金额（XX亿元），就得出一个年度总的成交均价。 狭义的楼价 而根据我自己单方面的想法及目前从事的职业，我很想当然地认为我们一直要辩论的楼价是指目前一手销售的项目，当然我也同意消费者或其他人士我们想像中的楼价是一种狭义的楼价。 第一部分： 我想先讲讲我对狭义的楼价的看法，也就是我一贯以来的看法， 第一：市场的需求旺盛。其实对于广州的家庭来讲，同一个家庭处在不同时期对住房的需求是不同的，简单讲就是普通的广州市民是有多次换房的需要的，而这些换房的家庭必然是向着对住房的更高要求而更换自己现有的住房的。而他们换后的旧房重新流入市场又给众多的或一些较低收入的家庭带来的他们需求的产品，而广州日渐成为一个国际化的大都市，众多的外来人口为这个城市的发展作出了巨大的贡献，极大程度上促进了城市经济的高速增长（至少以我个人目前的水平看不到广州的经济发展有放缓的迹象和较大的潜在隐忧），而城市经济的高速增长又反过来吸引更多的外来人才落户广州，广州城容纳着越来越多的外地人口时，房地产的买方市场非常巨大，这是我认为狭义的楼价将会非常坚挺的原因之一。 第二：广州市民的潜在消费能力。 呵呵，呢个同第一有点类同，就不再浪费口水啦，主要的观点是我认为广州卧虎藏龙，而且广州市的银根紧缩，银行的存款及闲资居高不下，由此可见广州市民的潜在消费能力实在惊人，而且由财政局统一核发的工资的人群，如公务员等人群的收入更趋稳定并呈稳步提升的态势。而且广州的楼价也没有呈现过多的泡沫，因此开发商要冧市的可能性不大呀，联手托市就有机啦，这使我想起小学的课文《多收了三五斗》里面的收购大米的有气无力的掌柜。 第二：建筑材料的成本的上升 今年以来，水泥、钢筋等建材的缺乏导致开发成本上升，羊毛必然要出在羊身上，这个是千古不变的道理，比美牛顿的万有引力定律。而根据我的了解，建材价格并非因为所谓国家宏观调控使然，的确是物资紧缺，就象内存的芯片一样，芯片成本高了，HY，KINGMAX等内存商就要提价，呵呵！ 第三：产品的进步和创新 根据我服务的开发商及自己积累的一些经验，总结得出，任何质优的产品，都是绝对有其忠实的客户群的，而且为了维系自己的品牌的档次，大型发展商绝对不会随便给自己的项目降价，只会投入更多的精力和资金投入到新产品的钻研、销售过程、售后服务等环节上，采用以软件的提升来维持项目的销售均价的。 暂时就林到甘多先，当然，如果政府的物业税开征后，减轻了开发商们的前期投入成本的话，狭义的楼价是有很大的下调空间，但这个下调的空间是需要在日后对买受人也就是业主进行偿还的，因此并不等同于易风所讲的楼市暴跌现象。 第二部分，我想讲讲广义的楼价，也就是上面提到的年度的总的成交均价，年度总的成交均价。但这个数字的具体变化如上升和下降都会受到很多因素的影响，如众多网友提过的政府对不良资产的的打压，查封一些抵押的房产等。如果大规模的进行，的确是会对广义的楼价产生较大的影响，具体是拉低了整个年度的全市成交均价。我个人一直认为这个广义的楼价只具有某种程度上的指导意义，能从某种角度上反映出一个城市的房地产的宏观的发展水平。 但对老百姓的购房消费方面实在是没有太大的指导意义，举个例子，本年的由于政府的干预，有大量的查封解压后的二手抵押房推出市场，导致全年的成交均价比去年同期大为降低。但由于该种房子的设计可能较为落后，已不符合目前市场的需求及口味，并不是消费者心目中的好房子。而另一边厢，质优中/高价的产品由于其是一手房产、产品出众将继续受到消费者的喜爱与追捧，价格并没有太多的下调。拥有一套知名发展商开发的、符合现代居住潮流的、一手全新的好房子将继续成为大多数消费者梦寐以求的目标。因此纵然全市的销售均价比去年有较大幅度的下滑（冧市），在消费者心中，好房子的心理价格并没有下降，所以所谓楼价扑街对于广大老百姓仍然没有太大的实际意义，该出手购房的还是出手好了。 一时兴起，写得太长，各位也看得辛苦了，还请批评指正！ ---- QQ：21438503  |
|
[关闭][返回] |