发信人: cn0day(cn0day)
整理人: chostluo(2003-11-04 21:52:48), 站内信件
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一,关于发展商出售已抵押商品房的情况.
法律上说,已抵押的房产是不能出售的,开发商这样做是违法的,千万别听信开发商一句话"通行都是这样做",毕竟买房都是血汗钱,如果买房钱知道自己单位已抵押的话,一定要开发商涂销抵押方能购买,他不卖的话,就不买罗,最重要安全.
什么地方去查抵押情况呢?通常是银行做抵押合同,房管局做合同备案的.房管局是登记所为主办单位,交易所的电脑上都有记录.确实,现在房管局还没有完善开放的查询记录,大家可以到房管局的交易所窗口问问,记住,要有礼貌D,问多几次,自然会得.如果有朋友认识房管局或银行的人,那就方便了许多,一问就知.
如果真的不知道的话,在签合同的时候,和开发商在合同上约定,该房甲方(开发商)在此日期前并无办理抵押登记,如果开发商不肯的话,有可能是已抵押的,如果开发商能提供没抵押的证明,那也行.买房的时候不要被开发商迷惑,那些人都是很会哄你的,记住,买房不是买条菜.
第二,签了合同该怎样了,作为商品房初始登记的预售商品房合同鉴证,是非常重要的.双方合同签了后,应该在一个月内向房管部门办理鉴证手续,并办妥,是由开发商替你办的,一但过了30天,第31天你可以去催开发商,经催告无效后,第32天马上去房屋所在的区一级法院起诉,告开发商违约,一般法院会立案受理的,由于案情简单,一般小业主都会胜诉.
上庭时候,如果开发商以房管部门和规划部门办证时间拖延,又或者社会突发事件作为抗辩的理由,法院一般不支持和采信的.
如果判决下来后,要求开发商要一定时间内替小业主办理鉴证手续,而开发商在期限内不办理的,马上向法院申请强制执行.由法院强制要求房管部门替小业主单方办理.
一般强制执行办理鉴证,都没什么大的问题,现在连地价的问题也基本解决的,有的,只是手续问题.
第三,房子鉴证了,到了合同约定的办理房地产证的日期,如果过期,也要马上告开发商,判决一般也是同上,开发商不去办的,也是申请强制执行.
有人在论坛上提到大确权的问题,以前由于法律法规不完善,会出现不能通过竣工验收的问题.现在来说,一般到开发商办理大确权的时候,一般会缴纳清楚土地出让金和其他费用,开发商到了这个地步,一般会办理大确权的,因为已经投入了不少资金.
如果开发商不去办大确权或者办不了的话,个人的房地产证是发不出的,法院强制执行不能,这是现在的法规漏洞,只能以后相关法规出台了.
其实,在买房前就应该了解清楚情况,例如:
1,了解开发商的实力和情况,一般在电视上做广告的,都比较可信,但价格较贵.
2,仔细看相关的法律法规,我见过很多人,几十万几百万地去买房子,但却不肯花几元几十元去买相关的法规来看,花几天的时间去认真看.连一些基本的规章制度都不懂就去买房,记住,这是中国,买房不能单看房屋本身,还要顾虑很多东西.
3,预售合同是你和开发商签订的一份正式合同,在合同签订后,具有法律效力,以前的认购书就无效了.可以问开发商复印一份下来,一家人仔细地看,不懂的地方,花个小钱问问律师或者行内的朋友,又或者有买房经验的朋友.在签订合同的时候,要和开发商讨价还价,不能心软.
4,不要以为上法院很可怕,自己的权益要维护,法院也是干活的,别老以为费用很高,一般的房地产官司,自辩就可以的,在庭上放松地向法官说出事实,只要不请律师,你最后发现费用是多么地低!
相关的法规可以到法律书店,网上,一般都有的,例如预售商品房管理条例,合同法,最高院关于商品房的解释,省登记条例等法规,也值得大家去看.
希望大家都能买到满意的房子. |
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