发信人: jamessoon(瘦得不能再瘦)
整理人: chostluo(2003-11-02 12:01:11), 站内信件
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房产开发新领域‘学生公寓’
学生公寓纷纷投用金黔在线讯 近年来,省内各高校都大举扩招。生源扩大了,而有的学生宿舍陈旧、拥挤等问题也随之暴露出来,于是各高校纷纷想方设法找房、腾房、租房,最终把希望寄托在学生公寓的建设上,于是学生公寓便如雨后春笋般破土而出。据了解,省内几所高校至今已建和在建的学生公寓楼已超过10万平方米。
从1999年起,几乎所有的省内高校都开始修建学生公寓。在2000年完工投入使用的有:贵阳医学院2栋学生公寓、贵州民族学院6000平方米的学生公寓、贵州工业大学1栋学生公寓、贵州师范大学1万多平方米的学生公寓、贵州财经学院可容纳1700名学生的公寓、贵州大学7000平方米的学生楼。此外,贵阳中医学院、贵阳师专、遵义医学院等高校也纷纷建学生公寓。
目前,为配合扩招计划,各高校又准备修建或正在修建大量学生公寓,有的即将完工投入使用。这些项目有:贵州大学南区、北区共建2栋学生楼,贵州师范大学1万多平方米的学生公寓,贵州工业大学1万多平方米的学生公寓,贵州民族学院1万多平方米的学生公寓……
此外,一些学校还投入大量资金,对老学生宿舍进行改造,达到学生公寓的标准。如贵州民族学院去年投入75万元改造老学生楼,每间都有独立的卫生间、洗漱间、电话等。
尽管如此,由于高校资金困难,建设还是难以跟上扩招的步伐。这就要求后勤社会化力度加大,让社会力量来填补这一空缺:向银行贷款、社会集资,或者与房开商联建等。此外,像省外一些高校通过公开招标,吸引房开商来投资开发,这也值得我省高校借鉴。
市场蕴藏无限商机随着扩招步伐的加快,我省各高校每年的招生人数大都在2000人以上,而且每年还不断递增,住宿需求越来越大,光靠学校自行修建学生公寓将无法填补这么大的市场空间。而且,随着经济的发展和独生子女家庭的增多,一些家长希望上大学的子女的居住条件能够得到提高。此外,因招生条件的放宽,对年龄、婚姻状况等已不再严加限制,必将有大量已婚人士和一些事业上有发展的人踏进高校的门槛,这部分人对高校的住宿条件将提出更高的要求。这都昭示着学生公寓的建设存在无限的市场空间。
另外,随着高校后勤社会化的不断深入,学校的主要功能只是教育和科研。后勤设施,将交给社会来完成。
早在1999年的全国高校后勤社会化改革工作会议上,教育部部长陈至立就强调指出,当前高校后勤改革的重点是学生生活后勤的改革,当务之急是要加快学生公寓的建设。
据调查,当前全国高校学生宿舍多为6—8人一间,在城市建设快速发展和人民生活水平不断提高的情况下,与50年代相比,高校学生宿舍没有多少变化,而且40—50%的使用时间都已在40年以上。按国家规定的6．5平方米每人的标准计算,现高校学生宿舍尚缺578万平方米。随着高等教育规模的扩大和学生对住宿条件的期望进一步提高,比如达到4人一间、人均10平方米的住宿面积,缺口将是一个天文数字。
在去年召开的第二次全国高校后勤社会化改革工作会议上,李岚清副总理指出,到2002年,全国要建3300余万平方米学生公寓。在该次会议上,还提出了“421”模式,即达到本专科学生4人1间,每间使用面积18平方米;硕士生每2人1间,每间使用面积16平方米;博士生1人1间,每间16平方米。
而这些,单靠国家投入显然是不可能做到的,必须通过调动社会力量合作共建来完成。这样的市场空间,无疑给广大开发商提供了无限商机。
理想中的学生公寓目前我省高校的学生公寓,本专科学生大多为6—8人1间,研究生为2—4人1间,还远远达不到“421”标准。而且,学生公寓内只有床、书桌、卫生间、洗漱间等日常生活设施,部分学生公寓有电话、彩电、电脑端子,这是不够的。
专家认为,大学生之所以住公寓,除了看重配套设施较齐全外,还因为公寓的私密性较强,学生可以自由组合。因此,学生公寓要照顾到学生特点,最好是2人1间,上下有书桌,面积在12平方米左右,应带有卫生间。基本的模式是8人一个单元,一个公用的会客间和厨房。配套设施应该有学生俱乐部,便于形成社区文化。亦有专家认为,设计应该多样化,本科生4人1间,研究生2人1间,博士生1人1间比较合适。
筑一房产策划师认为,理想中的学生公寓应是4人1套比较合适。具备独立的卫生间、洗漱间,独立的电表、水表,进行简单装修,有每人独立的写字台、衣柜、统一的洗漱盆架、碗柜等简单家具,以及家电、洗浴方便的热水供应系统、电话、宽带网等基本生活学习设施。在户型上,要有客厅,房间可以小一些。租金每套每月在400—600元之间。
金融力量悄然渗透自去年起,商业银行便开始默默的关注教育基础建设这一新兴的市场。1999年6月至2000年7月,省工商银行向全省教育系统累计发放贷款1．5亿元,月均注入教育产业资金1200万元,覆盖180余所学校的建设,其中仅支持修建学生公寓、宿舍、综合教学楼、后勤生活设施等基建项目便投入资金9700余万元。目前,除工商银行外,农业银行、中国银行均开展了类似业务。
吸引金融家们的原因在于教育基建设投入大而风险小,回报稳定。俗话说学校是“铁打的营盘流水的兵”,由于我国教育主要由国家投资,因此银行发放贷款产生坏帐的几率几乎是为零的。
现在银行提供的金融服务主要体现在协助校方实现软、硬件的改造与完善,满足教职工个人消费信贷需求及向经济困难的在校学生提供助学贷款。若能实现教育与地产“联姻”后,银行实际上还可以考虑为学生公寓的租或住提供金融支持,这一块市场的投资回报程度很可能超过前面所做的总和。
教育与地产联姻现在显而易见的矛盾是,大、中院校急于扩招,势必需要大量增加基础建设,而资金的窘迫,约束了这一进程的发展;与此同时,筑城有数百地产开发商,正为找不到土地或项目,而为企业的生存和发展苦恼,教育后勤社会化的趋势是可以明确的,由此若把教育和地产连结起来,上面的矛盾则有望缓解。
联姻的方式有很多种。可以由校方出地,开发商承建,也可以由开发商在校旁找地建设。产权的处理方式,可以先交校方使用若干年后,归还开发商,也可两者共占。基信地产黄勇介绍说,在广州有一种共建模式,就是由校方出地,开发商出资,双方联建,建成后由校方使用15年,15年后归还开发商,可招租或出售。
业内人士认为,联姻有三大好处。首先是解决了学校的资金问题,对国有资产进行了盘活,为扩招打下良好的基础,其次,目前贵阳市区已经停批新的住宅项目,学生公寓的建设对开发企业来说,有可能是一个新的经济增长点,再则目前市区的小户型公寓已被公认是市场的空白点,如果学生公寓能与单身公寓结合起来做,一方面市场的接纳度就会更为广泛,另一方面教育与地产的结合也给房地产开发注入了更多的文化内涵和概念炒作点。碧桂园的成功已经证明了教育与地产结合后的巨大能量,若学生公寓能够引入这一观念,极可能会导致地产市场的再一次热潮。
用一个方案作为参考。一幢14层高的小户型公寓高层,1层作为商业设施,2—3层作为会所式的活动空间,针对业主或租户的情况,设置如室内康体运动场、网吧、咖啡室、租书馆、家政服务处等项目,4—9层为学生公寓,以招租形式为主,10—14层为单身白领公寓,以零售为主。它吸引市场之处在于从学校毕业后,进入社会工作几年的单身白领阶层对于回归校园的心理趋势及对接受再教育的需求。校园的居住环境显然是具有吸引力的,推广楼盘再辅以再教育项目的启动,势必在都市单身白领市场中产生巨大的影响力,这就实现了教育产业与地产业的互动。目前,困难的关键在于物业的管理及校方与业主的关系协调,但这是可以值得探索的。
注视新经济增长点随着筑城地产业的高速发展,住宅市场也逐渐走入一个因相对饱和而显示出理性和成热的平台。在采访中,许多业界的朋友都不约而同地表示出对市场前景的困扰和担忧。而当谈起“教育与地产联动”这个话题时,我们感到一种犹如当年麦哲伦先生发现新大陆时的快慰。
算一笔帐。假设校方在煤矿村至巫峰路一带做学生公寓楼,该地段的经济适用房价为1400元,普通商品房价为1600元。按4人间60平方米计,目前省属普通高楼学生公寓住宿费标准中,4人间每生每学年800元,则年租金为3200元。若以经济适用房价算做成本价的话,则校方修建一套60平方米的成本为84000元,需用25、26年才收回成本。
换一种说法,由校方出地,开发商承建,假设将本区学生公寓楼的容积率做到2．5,开发商按地价归还相同价值的住宅给学校后,仍然有利可图。同时,学校则在没有多投一分钱的情况下,把土地变成了住宅。开发商的地产获得了教育概念,学校则完成了教育基础建设产业化和市场化。这种合作还会促进教育产业的发展,如开发商的配套设施建设就可为学校节省相当多的费用投入。
启用物管新模式学生公寓的出现,必然带来一个新的话题———物业管理怎样做?显然,我省高校现有的学生宿舍管理体制已面临着巨大的挑战。专家认为,专业的物业管理公司入驻学生公寓将成为必然趋势。
据记者了解,目前我省高校学生宿舍(公寓)的物业管理模式非常陈旧。只能提供楼道等公共部分的扫除和门窗、桌椅、灯管等的日常维修,这是不能适应以后的学生公寓管理的。而且水电都是限量使用,有的学校还是限时使用,不利于学生的学习和生活。
目前,省内高校学生公寓大都是建在校园里,由于校园内可用地有限,以后的学生公寓必将走出校园。对物业管理提出的要求更高。
省外已有的校外学生公寓,普遍实行社会化物业管理,通过公开招标,优选包括学校改制后的后勤实体在内的物业管理部门进行管理。专家分析,从承包、托管、联合等形式允许社会企业进入高校学生公寓管理,是今后高校后勤社会化改革的趋势。
当然,亦有专家认为,纯社会化的管理也有一些局限。因为大学生是一个特殊的群体,一般物业公司对普通市民的物业管理模式不完全适合大学生。且物业公司的管理是服务性的,约束力有限,而不像学校有完整配套的处罚条例。如果没有学校的介入,物业公司根本就没有能力管好学生公寓。
业内人士建议,各高校应该以“管理育人、服务育人”为宗旨,实行政治辅导员参与、学生自我管理与社会化物业管理三结合的公寓管理新模式。
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