发信人: jamessoon(瘦得不能再瘦)
整理人: chostluo(2003-11-02 11:59:07), 站内信件
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中关村－亚运村－望京新区学习－享受－发展
一提起京城北部地区，人们自然而然就会想到亚运村。因为，它地处龙脉，是1990年亚运会给北京留下的第一个现代化的大型居住社区。对于那里的罗马花园、阳光广场、汇园公寓等项目人们并不陌生，因为，它们被视作京城富裕阶层人士的“官邸”所在。
然而，随着望京、中关村地区的崛起，亚运村的突出优势在逐渐被弱化；又是因为望京和中关村，亚运村连接这两个地区的纽带作用在增强；还因为中关村、望京的出现，使原来只有亚运村的京北地区变成了拥有三大工作、生活、居住圈的“大北部”居住地。因此，如果“买房子就是买生活”的说法成立，那么，要避开喧闹给自己更多的空间，又要保持与都市生活最直接迅捷地接触，京北应该是最佳选择。
中关村、亚运村、望京
形成“大北部”居住地
原来，人们一提起北部的居住地，自然而然地想到了亚运村。然而，现在市场却发生了某些颇具戏剧性的变化：先是亚北十余公里的位置出现了数目堪称众多的“物美价廉”的房产项目，使许多曾经望“阳光”、“罗马”兴叹的人，用自己能够承受的价格在上风上水的“龙脉”上安了一个家。而在这一过程中，亚运村一线的物业有了一个从高到低颇极端化的落差。“富人区”的概念无疑被冲淡了许多，区域内投资置业的引领概念更多地回归到了“京城北部优越的地理位置和相对高质量的自然环境”之上。
然后是望京与中关村的逐步兴起，大大地分散了关注京北的人们对于亚运村一线的注意力。望京方便商务活动的地理位置优势、相对低廉的价格和更广阔的空间与完善的配套规划，拼走了亚运商圈不少有实力的客户；中关村则更多地依靠区域内的高校云集、学术文化氛围浓郁和高新技术产业支撑，汇聚和吸引着不断庞大的IT业等高素质含量的白领群体，而这些人简直是中关村周边居住物业无与争锋的消化保障，亚运村一线的项目似乎也很难在其中分得一杯甜羹。三足鼎立的局势已经端睨尽现，“京北市场”概念亦绝非“亚运村”可独享了。
三大居住地相互渗透
却又各自定位
如今，中关村、亚运村和望京在分划割据京北置业宝地的同时，也不断地向彼此扩张、渗透着。亚运村与望京之间在北四环一线上的分界日渐模糊，而京昌高速路通车由南至北带起一片新项目，似乎也为亚运、中关两“村”浇筑上最后一道接缝。在“合久必分，分久必合”的市场形势转化过程中，哪里应该是中央居住区，哪里是现代北京最理想、最长久的置业宝地，这些问题在今天看来都不重要。北京的购房者成熟速度之快令许多人嗟叹不已，当他们真正了解了自己现阶段最需要的是什么，最能把握的是什么，就会按图索骥般地去满足自身的需求。高质量的市场细分，也许是此时此刻最应该被人们看重的一环。
粗略地了解一下近期这三个区域内项目的定位及推广手法，便会发现其中的奥妙进而比较轻易地认识这种细分的进程。从北辰绿色家园、万科星园，到今年春季推出的时代庄园、亚运新新家园等等，无论品质、环境还是价位，都秉承了“高尚高档高价”的亚运村风骨；而近期望京地区推出的许多项目都不约而同地用“低首付款低月供”来吸引初次置业的工薪阶层和初级白领；至于中关村周边的新项目，虽说花样翻新，层出不穷，但万变不离其宗地均与“IT”、“e”或者“日新月新”的新经济有关。所以有人说“要学习新经济生活去中关村，要享受成功与舒适到亚运村，加速积累谋求长远发展就在望京新区”。
十年能否磨一剑
就等萨翁一句话
居于北京上风上水的亚运村要想再现雄风，就要看7月萨翁的一句话了。近两年来申奥是北京市的头等大事，而京北能够从这一方案中受益最大最直接的，仍然是亚运村一带的房地产市场。
建亚运村的时候就预留了奥运村的用地，多少年来周边的房产项目也都十分执著地强调，自己的社区距“奥运预留地仅XX”，甚至社区的住户将来可以“站在自家阳台上看奥运”等等。但几年来市场频现低谷，其他方位上的物业品质与数量都赶超迅速，使这些曾经颇自得的项目久久难以扬眉吐气。随着新一轮申奥结果揭晓日期的日益临近，对申奥前景的乐观预期和市场整体形势的向好，使那些“苦盼八年”、积蓄了八年经验与阅历的“预留地周边项目”成为最有理由优先受益于此的一群。最明显地就是许多随亚运村商圈经历了几番沉浮的老项目又重新掀起了堪称猛烈的宣传攻势，健翔桥畔的华亭嘉园甚至从案名到推广主题都做了新的定位与包装，奥运概念被实实在在地激活。
“跟着‘奥运’概念走”，新一轮的申奥使以亚运村周边区域为主的京北市场如雨后春笋一般地涌出十余个大小楼盘。但时至今日，这些项目除了使相对沉寂已久的亚运村周边区域市场再次活跃，充实供应层面与供应量之外，并没有十分明显激活市场的作用。其中原因有二：一是个别项目自身的开发品质不够完善，与区域内潜在的市场需求差距较大；二是申奥概念已被透支，不再像八年前让人一听到就热血沸腾。起码在今年7月13日之前，市场中的投资者有理由对以“奥运村福（腹）地”为主打的项目持相对谨慎的观望态度。
现在，亚运村一线的房地产投资行为将明显地分出长线与短线两种：长线自然是看好未来一段较长时间内区域品质的不断提升和完善；短线便是申奥概念的忠实信徒，在前景不甚明朗时入市，期待萨翁在7月中给出最精彩的答案，或趁大事即成大盘猛涨时便出手套现，或者先抢占有利地形，期待着八年以后与奥运共辉煌。不过，做短线的人士要想清楚，老萨如果再像上次那样拥抱了别人，你就有可能做长期的业主了。
如果非让笔者来做这个决定，我想说：既然要跨入崇尚居住享受的亚运圈，求长治久安应该是最贴切最省心的作为。不然，去西边的中关村或东面的望京择一处居所，投资自住全凭自主，倒是少了为时间所苦，为“概念”所累。
其实，申奥之于预留地（亚运村及其扩大区域）周边的市场而言，确实有较强的冲击力和促进作用是不争的事实。但就像选择任何一个区位的物业一样，购房者最关心，也最牵涉切身利益的无非仍是那几个烂熟于胸的因素：价格、交通、配套、环境等等。可以确信申奥之于相关市场的作用，也是通过对以上这些因素的促变和提升产生的，绝不应该仅仅是申奥本身。这与WTO之于CBD，国际周之于中关村大致异曲同工，“火”是一定的，但会不会“爆”以及能“爆”多久，就不是“概念”能够解释明白的了。
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