发信人: jamessoon(瘦得不能再瘦)
整理人: chostluo(2003-11-02 11:55:16), 站内信件
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1.市场供需状况理论预测1.1市场供应量预测2001年商品房竣工量可以采用统计关系预测。对全国1995年至2000年年度当年商品房竣工面积（Y）与前一年商品房施工面积(X1)、前两年商品房施工面积(X2)、前一年商品房新开工面积（X3）、前两年商品房新开工面积（X4）进行统计分析，可以得到以下关系：
Y＝44467.2－2.723X1＋0.554X2＋3.298X3＋1.525X4，相关系数r＝0.98。
根据统计资料，2000年全国商品房施工面积及新开工面积分别为63529万m2、28259万m2，1999年全国商品房施工面积及新开工面积分别为55105万m2、21633万m2，代入上式得2001年商品房竣工面积预测值为27940万m2。
1.2市场需求量预测1.2.1计算说明根据1995年以来数据统计，住宅销售面积占总商品房销售面积的比重有逐年增长趋势，预测2001年住宅销售比重为0.913，在计算出住宅销售面积后，据此换算出商品房销售面积。
市场需求量采用收入支出比例模型预测。根据统计资料预测2001年城镇居民消费支出为6914元。根据世界各国统计资料，当恩格尔系数下降至0.4～0.45时，住宅消费支出比重将升到15～20%。在房改政策推动下，我国住宅消费支出近期会有大幅上升，但考虑到我国住宅消费支出比重一直较低，在此估算时住宅消费支出比按15％考虑。人口采用第五次人口普查的全国城镇总人口45594万人。
另外，随商品房需求增加，建筑品质也在同时得到提升，在房地产的这一上升周期内，商品房尤其住宅价格，仍可能维持1季度的上升趋势，根据历史资料预测2001年住宅平均价格为2100元/m2。
1.1.2计算公式全市住房消费支出＝总人口×人均消费支出×住宅消费支出比＝45594×6914×0.15 ＝4728.55（亿元）
2001年住宅销售面积＝住房消费支出÷平均房价＝4728.55（亿元）÷2100（元/m2）
＝22517（万m2）
2001年商品房销售面积＝住宅面积÷住宅面积比＝22517÷0.913 ＝24663（万m2）商品房竣工面积会有较大幅度增长，市场供应规模继续扩大；销售面积也会增加，但增加量仍小于供应增长量，空置量有进一步增加趋势。
2.结构调整及竞争格局变化2.1 WTO的影响中国加入WTO的日程渐进，这必将促进房地产业与国际接轨，产业结构调整以及竞争格局的变化不可避免。我国的房地产业基本上还属于粗放经营的模式，劳动率低下，产品品种单一，从业人员年均竣工面积仅是发达国家的20％，劳动生产率仅为发达国家的30％～50％，而单位能耗却是发达国家的3倍。入世后，一方面，我国的开发企业在最初的竞争中面对国内和国际经济的动态影响，国外大量资金也会进入中国市场，一些规模较小、管理水平低、技术落后、人才匮乏、效益低下的房地产企业恐怕要遭淘汰。另一方面，面临国际竞争也会带来更大规模兼并与重组，整合出大的房地产开发企业，产生规模经济，促使国内的大房地产企业走向国际经济的舞台。
2.2房企上市解禁的影响让符合条件的房地产企业上市，使房地产企业与资本市场的关系更加密切，对提升房地产行业的整体水平有着积极的意义。目前我国的房地产企业普遍存在着小、散、差问题，企业过多、规模过小，一方面会引发恶性竞争，另一方面也不能保证产品质量，不利于房地产行业的良性发展。选择一批能够代表行业发展水平、规模大、效益好、有发展前景的房地产企业上市，借助证券市场的功能，通过优胜劣汰对我国房地产业进行整合，有利于调整房地产产业结构，为房地产业规模化发展奠定基础。有望以资本为纽带，产生规模化、集约化经营的房地产企业集团，改变现有的竞争格局。在已上市的房地产公司中，北京、深圳、上海、广州等地的房地产龙头企业会因地域优势得到更大发展。
2.3政策的影响建设部新公布的规定已经提高了各房地产开发企业等级资质的注册资本，门槛的提高可以淘汰一批不成熟小企业。上海在2000年已有1000余家企业退出开发市场。近日，厦门经济特区取消和暂停了147家房地产开发企业的房地产开发资质。其他城市如广州、南京、深圳、西安、成都等地也都进行了清理工作。被取消开发资质的开发商，除少数是由于开发项目终止而结束使命外，大多数是由于多年无开发业绩，或是被业主投诉、存在严重违法经营行为，或开发项目已全部竣工又无新项目的公司。资质门槛的提高，在一定程度上会改善市场竞争秩序，提高企业竞争能力，对房地产行业整体发展起到有利的作用。
2.4市场的选择结构调整以及竞争格局的变化最重要的推动力还是来自于市场。在房地产市场潜力吸引下，以及在宏观经济加速发展、中国加入WTO在即等利好因素刺激下，大量资金开始进入房地产市场，外来市场竞争必将更加激烈。一些实力弱，规模小，还处于粗放经营阶段的公司难免要被市场淘汰。目前，广州、上海等地陆续提高了商品房预售限制，销售门槛的提高不但可以维护消费者的利益，也会将一些资金实力薄弱，靠预售发展的公司排斥在市场之外，会强化市场的挑选甄别作用。
规模化经营、集约型经营将成为市场的必然选择。
3.市场的均衡发展3.1地区差异难以消除2001年1季度房地产投资仍然主要集中在北京、上海等东部地区，东部地区房地产开发投资额占到全国房地产开发投资额的77％；中、西部地区投资量仍相对较少，并且主要集中在重庆、四川等地。但从增长趋势看，中、西部地区与去年同期相比平均增长幅度在45％以上，远高于东部地区同比增长幅度。
上海、北京房地产市场规模仍然远远超过其他城市。上海商品房施工面积3587.8万平方米，占全国总施工面积的10.6%；销售面积达212.6万平方米，占全国商品房销售面积11.6％，出现了供需同步增长的良性发展趋势。北京商品房施工面积2981.0万平方米，占全国总施工面积的8.8%；新开工面积506.2万平方米，约占全国新开工面积的8.2％，与去年同期相比增长了172.1%，房地产市场发展势头强劲，大有接近甚至超过上海的趋势。但从北京市商品房销售增长看，1季度，北京共销售商品房78.8万平方米，实现销售额37.73亿元，分别比去年同期增长12.6%和11.0%，在短期内销售规模仍难与上海相比，而且销售增长速度也小于开发增长速度，一定时期内供大于求的矛盾将会更突出。
北京市以4790元/m2的商品房平均销售价格据全国各城市首位，高出全国平均值近1倍。根据中房指数系统测算，深圳市商品房价格与北京市接近，而上海、广州等地以3900元/m2左右的商品房平均销售价格处于北京、深圳之后。
另外，各地在住房制度改革、房地产市场化程度、房地产市场立法管理等房地产市场环境方面各地也存在着极大差异。由于自然环境、经济环境、政策环境等多方面影响，地区差异难以从根本上消除，但西部大开发政策会逐步加快西部房地产市场发展进程。
3.2各级市场发展将逐渐均衡目前除了存在地域性发展不平衡外，一级市场、二级市场、三级市场的发展不均衡更是房地产市场发展的一大障碍。房地产二级市场是指房地产的开发者与房地产的消费者之间构成的交易市场。具体而言，就是开发商在取得土地使用权后对土地进行开发建设，然后将土地及其附属建筑转让给使用者的过程。目前，我国房地产二级市场发展较快，市场规模日益扩大，法律法规也比较健全。相比较而言，关于土地使用权出让的房地产一级市场以及关于房地产再次交易的房地产三级市场尚不健全，这在一定程度上阻碍了整个房地产市场的均衡发展。
在房地产一级市场上，除上海、杭州、广州等个别城市已经对城市建设用地实行统一管理、统一储备、统一供应外，大多数地方的土地供应尚未有效地纳入规划。较为无序的土地供应，一方面使得政府难以完全限制二级市场的供应量，宏观调控力度减弱，土地供应存在无序状态，这为房地产市场进一步的发展埋下了很大的隐患；另一方面，开发商可以从多种渠道获得土地，不同的土地来源极大的影响了开发商的成本，市场的"公平性"受到影响。土地市场的"黑箱操作"也成为地产界腐败的重要根源。
房地产三级市场除福州、宁波、上海、南通、沈阳等个别城市发展较快外，大多数地方尚未真正启动。由于三级市场具有解决消费者阶梯消费，提高消费者消费能力等多方面能力，对二级市场推动作用较强。三级市场不健全，很大程度上限制了房地产二级市场发展。
目前，各地政府管理机构以及业内人士已经逐步认识到了各级市场均衡发展的重要性，各级市场均衡发展、互为推动必将成为趋势。
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