发信人: jamessoon(瘦得不能再瘦)
整理人: chostluo(2003-11-02 11:55:16), 站内信件
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住房消费者是房地产市场的主体之一，消费者行为的变化将直接影响房地产市场的走向，影响房地产市场功能的发挥，最终影响房地产业的发展。住房消费者的偏好是消费者影响房地产市场的主导性行为。笔者从调查中发现：住房消费者的偏好对房地产市场存在如下影响：
1、偏好造成商品房的闲置。目前，我国有着大量的闲置性商品房，许多人认为造成商品房闲置的原因是房价太高、建得太多等。而笔者认为：住宅供给功能与消费者偏好的脱节才是造成大量商品房闲置的根本原因。表现在：（1）闲置商品房绝大多数是在房地产开发热时期建成的，当时开发商大力建设大面积套房、别墅等当时的豪华型住宅，且样式陈旧、功能欠完善，而现在消费者则偏好于小套房、小室大厅、有书房、采光采暖度高的住宅。（2）开发商大量地建造豪华套房、别墅，而对于适合于中低收入家庭居住的经济适用房投资太少，忽视了巨大的消费群体。（3）在区位、交通和基础设施方面也不符合消费者的偏好。供给与消费者的偏好严重不符，造成闲置，两者差距越大，闲置量就会越多，只要有差距就会有闲置。
2、偏好会支撑房价。目前，我国大部分城市的房价收入比都在10：1到15：1之间，严重超过3：1到6：1的比例。人们都认为房价太高，应大幅度下降。笔者认为房价不是人们所说的那么高，不可能有大幅度下降。因为：（1）消费者的偏好是人们精神境界的外在体现，是人类精神文明建设的潜在动力。有了偏好，一旦供给能够满足偏好，那么消费者所得到的精神方面的价值是难以用金钱来衡量的；同时开发商看到了销路也会稍有提价，以追求高额利润。（2）偏好会造成商品房的闲置，就会沉淀大量资金。开发商资金的流动性就减弱，不但无利可图，还得承担房屋的折旧以及支付贷款利息；一旦新建设的住宅销售前景好，就会适度地把闲置商品房的闲置成本转嫁到适销房上，从而提高了房价。房价一上涨消费者的经济实力更显不足，有效需求进一步减弱，又会造成新一轮商品房闲置，周而复始，造成死循环，阻碍房地产业的发展。（3）消费者有着郊区化居住的趋势，从保护耕地的角度讲，只有提高出让金才能保护耕地，出让金一旦提高，住宅的成本就会提高，价格就会上涨。所以说偏好会支撑房价。
笔者认为消除或减弱影响的措施有：1、增加房地产商品的有效供给，使偏好得以体现为有效需求。2、消费者要对自己的偏好进行合理量化，勿产生虚拟性偏好。3、政府制定相关政策，比如提高居民的工资收入、降低有关房地产的税收、健全住房金融体制，以促进偏好的经济性转化。
总之，偏好是始终存在的，从一定程度上讲偏好就是需求，只要用有效的供给来与这偏好性潜在需求进行“门当户对”的匹配，房地产业特别是住宅性房地产业就将成为我国经济的新增长点。房地产业将进一步繁荣。
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