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发信人: jguohui(辉辉[柒零年代]) 整理人: chostluo(2004-08-27 09:01:10), 站内信件 |
| 根据辩证唯物主义的观点，事物是连系的、运动的、变化的、发展的，同时事物的运动规律是不以人的意志为转移的。
如何在楼市中应用辩证唯物主义的观点？ 根据我对目前的开发商的普遍开发模式的一些认识，发展商通过参加国有土地使用的公开招标会上取得国有土地的使用权后，进行开发建设。到取得了预售证后即刻进行预售，将回笼的资金划入指定的监控账户后，可继续用预售房款进行建设。 同时也可以将一些空置或者相对较难销售的单位抵押给银行作为融资的手段，待客户进行认购的时候再行涂销。 窃以为：一个城市或者一个地区的房地产市场发展现状和发展趋势，是和该城市的整体经济和周边产业的发展现状和发展趋势密切相连的，当然亦不能忽视价值规律和最具中国特色的[宏观调控]的因素在里面。 因此，单纯讲供求关系决定价格的话，我是不十分同意的。随着时代的发展，古老而简单的商品价值规律已越来越不适应社会发展的需要。 个人认为，在新的历史条件下，生产关系越是复杂的商品，决定价格的相应因素就会越多。在商品经济社会的生物链里面，以平均交易金额而论，房地产商品无疑处在商品经济生物链的最上层，房产物业价格的决定因素也不能单一以供求关系而论，所受的价格的制约因素非常多，在上文开篇均有所提到，但还不够全面，影响具体项目的一手销售价格的因素始终贯穿于项目的立项到项目的销售结束，二手物业市场的价格相对简单。 具体的说明例子：市内的空置单体楼宇及珠江新城的滞销产品等项目，建议各位看官也不要单纯以价格供求关系去判断这些楼宇的价格，而是应该将本人上面提到的影响价格的各种因素综合考虑来看。 首先楼宇的空置与滞销的原因也是多样的，如价格的制定，产品的素质，周边市场的影响因素，市政规划的利好与否等。 当开发的项目出现滞销情况时，发展商处理的方法也是主要有降价销售、继续空置、抵押银行等几种合法的处理方式。 降价销售：主要是将价格适当降低，以适应市场的需要，当然是以发展商能接受的基础上为前提，经过成本核算，达到资金回笼为目的。 继续空置：适当把价格降低到发展商认为能接受的底线上，但仍缺乏问津者的时候。则考验发展商的资金运作能力及抗风险的能力。有实力的发展商大多会认为与其亏本销售，不如静待市道转好，或计划将其重新包装、整改，再行上市。 抵押银行：也是风险转移的一种办法。实力不够的发展商将风险转嫁给银行，实在无法还款时由银行进行清算，拍卖，所得用以抵偿银行的贷款。 综述：无论是降价销售，还是抵押银行后拍卖流出市场的物业，都遵循[没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格]原则。在市场上，生物链上的各级的消费者都会在等待适合自己的心理价格的物业出现，在这个环节上，不需要等到价格崩溃，物业就会被各级消费者所消化。 而房地产产品市场的循环交替，也就是一个普遍存在的现实。随着时代和社会前进的步伐，生物链上的各级消费者有不断的增长需求，而房地产市场上的产品也不断的产生更新，换代的现象。因此，旧的产品价格逐渐走低，新的产品以新的价格补充市场也是不争的事实。 当年卖出价高达10000元/平米的五羊新城，东湖新村等地，有其特定的历史背景，除了受当时的社会供求关系影响外，还不排除有众多炒家入市的因素在内。 因此，当事隔多年后的今天，当年的高价项目回落到一定水平的时候，断不能以崩溃二字论之。 比如今天支撑着东山区高价项目的市场的东山雅筑项目，随着时间的流逝，根据商品的折旧规律，该项目的价格也会逐渐走低。但与次同时，新的“东山雅筑们”相应地补充市场，代替旧的产品，维持着城市房地产市场的价格的平衡，适应消费者不断增长的需求。 经过以上的赘述，可以把我想要表达的观点浓缩一下：由于房产物业处于商品经济社会的生物链的上层，决定价格因素众多，因此讨论房地产市场的价格不能脱离社会经济的发展现状和发展趋势孤立而论。 只要国家和社会的发展步伐永不停息，经济不断向前发展，人民群众的生活水平不断提高的话，对国计民生有重大影响的房产物业的价格平衡就不会被贸然打破，物业的价格就断然不会出现崩溃，房地产市场只会根据经济前进的步伐平稳地向前发展，其他商品如米、油、汽车等商品亦然。 通过以上粗浅的文字，已代表着本人对房地产价格平衡结构的的最全面认识，也是对自己到目前为止的房地产价格的宏观知识进行了一次简单的总结以及作为对楼市价格的一次正面的阐述，经过本文的发表后，本人将不再在房地版对任何[脱离城市经济发展的孤立的楼市价格论]类文章作出任何正面回应。 以上观点纯属个人意见,仅供参考. ---- 中华民族到了最危险的时候,每个人都被迫着发出最后的吼声. 中华民族难道要到了最危险的时候,每个人都才被迫着发出最后的吼声? 中华民族只有到了最危险的时候,每个人才会被迫着发出最后的吼声..........  |
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