|
发信人: chostluo(*希罗*辉辉) 整理人: chostluo(2004-08-17 15:22:19), 站内信件 |
|
广州市政府召开2004年上半年房地产市场形势新闻发布会 7月23日下午,广州市政府召开2004年上半年房地产市场形势新闻发布会,市国土房管局谢晓丹副局长、市场管理处黄文波处长、建设用地处谢素琪处长以及交易登记所黄文雄副所长出席了发布会。会上介绍了广州市2004年上半年房地产市场有关情况。 近几年来，广州经济的持续稳定发展为房地产业的发展提供了良好的外部环境，在经济发展的同时，市场对住房的需求有着进一步的拉动作用，市场需求的扩大为房地产的发展奠定了可靠的基础。2004年上半年，广州市完成生产总值1865.54亿元，同比增长16.4％，增幅比去年同期提高3个百分点。广州市房地产开发投资168.93亿元，同比增长0.9%；从房地产开发投资内部结构看，续建项目投资稳步增长，其中，续建项目完成投资116.90亿元，同比增长8.9%。随着货币调控等国家宏观调控措施的出台，新开工项目投资、纯土地购置投资呈现下降趋势。新开工面积535.00万平方米，同比下降12.2%；新开工项目完成投资50.70亿元，同比下降13.3%；纯土地购置1.33亿元，同比下降18.7%。广州市房地产开发资金来源总量小幅下降，2004年上半年为244.74亿元，同比下降了0.8%；资金结构也发生了较大变化，国内贷款、自筹资金比重下降，利用外资、其他资金比重上升，显示了内部资金对市场现状的谨慎及外围资金对市场发展的乐观。 今年广州市计划出让25幅经营性国有土地使用权，总用地面积100公顷，总规划建筑面积251公顷。广州市场的土地储备相当充足，虽然今年新增建设用地尤其是农转用部分受到极大制约，但由于广州市在上世纪遗留下来的存量土地还有一定的数量，估计在2-3年内才能消化完毕，盘活存量土地将是近期土地供应的重要对策。 为落实国家的宏观调控政策，广州市政府加强了对房地产市场的规范化管理，促进了房地产市场的持续、健康发展。今年以来，广州市国土房管局主要从以下几个方面加强了管理： 1．全面推行经营性土地公开出让。 广州市严格执行国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和第２１号令《协议出让国有土地使用权规定》。根据第11号令，所有经营性用地一律要求采取招标拍卖挂牌方式公开出让；根据第21号令，商业、旅游、娱乐和商品住宅等四类经营性用地，不得以协议方式出让。同一块地有两个以上意向用地者的，也不得以协议方式出让。第21号令为协议出让的范围进行了明确界定。它的颁布实施，对进一步规范土地市场秩序，优化土地资源配置，保证土地使用权交易的公开、公平、公正，防止暗箱操作，遏制腐败滋生都具有重要意义。我市把经营性土地使用权出让真正进入到有形土地市场中运作，各部门各司其职，互相制约，并加大公开信息力度，把储备土地的数量、位置、面积、规划用途等信息公开，有利于开发商理性投资决策，有利于政府有计划出让土地，有利于土地的“阳光”交易。 2．全面清理闲置用地，加强对土地市场调控能力。 2003年6月1日，新修订的《广州市闲置土地处理办法》（广州市人民政府令2003年第5号）开始实施，广州市组织开始了新一轮清理闲置土地的工作。对于已收回或注销批文的闲置土地，从节约土地资源、保护被征地农民和被拆迁人利益出发，仍具备耕作条件的，退回农民集体经济组织或农民耕种；能恢复原状或回迁安置的，要求用地单位修复房屋，安排被拆迁人回迁；新上马的建设项目，能安排使用闲置土地，优先安排利用，节约用地指标；能通过市场进行消化的，以公开方式重新出让。我市通过加大收地力度，有效调控了土地流转的总量，消化了存量土地。广州市自2003年6月至2004年6月，经调查、取证已认定闲置土地926宗，面积35.7平方公里，其中已收回土地使用权233宗，面积14.6平方公里；已注销用地批文81宗，面积2.1平方公里。经过几年的开发，一些规模不断做大、运营效率不断提高的开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，造成市场上的土地需求开始凸现。 3．广州市的地价透明度越来越高。 目前，广州市的土地出让金仍然执行广州市政府1993年《广州市国有土地使用权出让金标准》。为了进一步规范土地出让金的评估，防止暗箱操作，市国土房管局于2002年开始实行土地出让金评估会审制度，进一步增强土地出让金评估的透明性。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，广州市制定了基准日为2003年7月1日的《广州市国有土地使用权基准地价》，并于2004年3月市政府常务会议原则通过，近期将对外公布实施。该基准地价标准对外公布后，开发商和市民只要在网络系统的广州地图上点击任一地点，都能清晰地获得该位置的住宅、商业、综合办公、工业等不同性质土地的地价。该新举措不仅方便开发公司了解自己的开发成本，有目的地获取土地，也能让市民了解楼盘大概的开发成本，清晰地了解楼价的构成，而且，开发公司拥有的土地进行转让，也可以依照该基准地价来公开转让，使楼盘的土地成本更为透明。另外，新的基准地价将更适应现在政府统一征地拆迁以及经营性土地统一公开招标、拍卖、出让的供地要求。 2004年上半年广州市房地产市场情况 （一）土地市场情况。 今年上半年，广州市组织了一次挂牌出让土地，出让地块5幅，成交面积7.42万平方米，成交金额3.03亿元。上半年广州市国有土地使用权转让28宗（其中挂牌转让14宗、协议转让10宗、其他转让4宗），成交面积87.71万平方米，成交金额15.40亿元。 随着有形土地市场的不断规范和完善，土地二级市场的容量正在逐步扩大。2004年上半年土地二级市场成交宗数、面积和金额分别比2003年同期增长16.7%、40.7%和75.8%，其中挂牌转让14宗，转让面积35.83万平方米，金额8.65亿元，分别比2003年同期增长40.0%、35.7%和82.5%，增幅高于整体水平。另外，挂牌转让宗数占全部转让宗数的50%，高于2003年上半年的41.7%和2003年下半年的36.1%。挂牌转让比例增长快、份额大，标志着广州市土地二级市场正逐步向透明化、规范化的成熟方向发展。 （二）房屋市场情况。 1．房屋供应充足，市场需求旺盛。 2004年上半年，广州市老八区商品房批准预售302.63万平方米，比2003年上半年的240.88万平方米增长25.6%；广州市老八区预售商品房成交394.36万平方米，与同期的批准预售面积相比，市场消化率达130.3%，商品房销售显示出旺盛的市场需求。预售商品房各类型房屋价格较2003年下半年有不同程度上升。二手商铺价格较2003年下半年轻微上升，而二手住宅、二手写字楼价格有小幅下降。 2．房屋成交势头良好，成交价格稳中有升。 2004年上半年，广州市老八区房屋成交登记面积650.41万平方米，较2003年同期增长36.7％。其中预售商品房成交登记面积394.36万平方米，同比增长37.4%；二手房成交登记面积256.05万平方米，同比增长35.6%。全市房屋成交登记金额302.35亿元，较2003年同期增长了42.6％。其中预售商品房成交登记金额221.07亿元，同比增长47.9％；二手房成交登记金额81.28亿元，同比增长30％。成交登记金额的增长幅度略高于面积增长幅度，这是近几年来少见的。这一现象预示着广州市房地产市场在经历了几年市场容量高速拓展以及价格理性回归后，出现了价格回暖、成交量继续有效放大的良好局面。成交登记面积的增长明显比近几年年初的增长要快，这也是近几年来少见的。究其原因，一方面是一、二手市场增长各具特点；另一方面是预售商品房市场增长受多方面因素影响。2002年至2003年，广州市二手房成交面积的增长幅度保持在20%~30%之间；2004年上半年，广州市二手房成交面积增长幅度为35.6%，上了一个台阶，成交价格也止跌回升，显示着房屋市场对二手房的需求量越来越大，房地产市场发展日趋成熟。 自1996、1997年国家实行宏观经济调控以来，广州市老八区房屋价格逐年回落，实现了价格的理性回归。房屋价格水平由1997年的6562元/平方米回落至2003年的4439元/平方米；2004年上半年，房屋平均价格为4649元/平方米，出现了小幅的回升，为历年的次低点，价格水平仍在合理区间。预售商品房均价自1997年的6616元/平方米开始回落，到1999年，已回落至5601元/平方米，之后的四年，均价水平围绕5600元/平方米上下窄幅波动，波动幅度在一个百分点以内。 2004年上半年，预售商品房均价为5606元/平方米，比2003年的5274元/平方米有一定幅度的上升，但仍贴近近几年的价格水平，应视为合理的回升。二手房均价由1997年的5408元/平方米开始逐年回落，至2003年，均价水平回落到3173元/平方米，2004年上半年，二手房均价为3174元/平方米，基本与2003年持平。 3．住宅市场成交结构稳定，呈现趋同性。 2004年上半年，广州市老八区预售住宅成交单套面积主要集中在70-90平方之间，占总成交套数的44.74%；成交单套单价主要集中在3500-5000元/平方米之间，占总成交套数的48.15%；成交单套总价主要集中在每套20万-50万元之间，占总成交套数的61.8%。2004年上半年与2003年下半年广州市老八区预售住宅成交结构的单套面积比重分布、单套单价比重分布、单套总价分布结构呈现出趋同性，一方面反映了广州市老八区房地产市场结构稳定，另一方面也说明了在当前市场产品差异性小的情况之下，只有大力提高产品的附加值，才可得到市场的认可。 广州市老八区高价位住宅成交比例较低。2004年上半年与2003年下半年一样，老八区80万元以上一套的高档住宅成交套数占同期住宅成交总套数的比例均不足10％。 2004年上半年，广州市老八区预售住宅成交部分单套平均总价为46.78万元，2003年下半年，住宅单套平均总价46.94万元，两个时期的单套平均总价仅相差0.16万元。 4．商铺成交价格全面回升。 2004年上半年，广州市老八区商铺成交登记面积25.01万平方米，同比增长-23.9％。其中，预售商铺成交登记面积16.42万平方米，同比增长-14％；二手商铺成交面积8.59万平方米，同比增长-37.7％。成交登记金额27.47亿元，同比增长3.4％。其中，预售商铺成交登记金额21.20亿元，同比增长23.7％；二手商铺成交登记金额6.27亿元，同比增长-33.4％。 各项数据显示，广州市老八区商铺成交价格出现全面回升，其中预售商铺的回升幅度最大。 5. 写字楼成交活跃。 2004年上半年，广州市老八区写字楼成交登记面积30.50万平方米，较2003年同期上升41.6％。其中，预售写字楼成交登记面积18.21万平方米，较2003年同期增长55.5％；二手写字楼成交登记面积12.29万平方米，较2003年同期上升了25.1％。成交登记金额19.59亿元，较2003年同期增长了37.2％。其中，预售写字楼成交登记金额14.63亿元，较2003年同期增长了61.3%；二手写字楼成交登记金额4.96亿元，较2003年同期下降了4.8％。 预售写字楼成交面积增幅超五成，而二手写字楼成交面积增幅也达25.1%，显示写字楼市场渐趋活跃。 当前广州市房地产业存在的问题及解决措施 当前，广州市房地产市场仍然存在一些问题，如存量土地仍然过量，不规范的市场行为还时有发生。广州市房地产市场发展渐趋成熟，成熟的市场呼唤成熟的管理，针对市场发展现状，为适应市场发展需求，广州市将根据市场需要和城市发展的要求，逐步出台一系列相关管理举措，以引导房地产市场更健康、更平稳向前发展。 首先，要进一步健全房地产市场监管机制，以市场巡查为中心，完善市场监管手段。通过市场巡查，及时了解市场动态，纠察违规违法行为，维护市场秩序。 其次，要根据情况适当加大或紧缩供地规模，由于今年8月31日后，所有经营性土地一律公开竞价出让，因此，今后的土地价格将是真正的市场价格，政府不再可能直接通过出让价格来调控市场。在此情况下，供地规模成为可供选择的调控市场的手段。 第三，进一步实施国有土地使用权出让公示制度，定期公布出让宗数、用地单位名称、项目地址、用途、土地面积、出让金额、出让年限等，接受社会的咨询和监督，增强土地市场的公开、透明。 第四，根据国土资源部的统一部署，结合广州房地产市场实际情况，启动建立广州市地价动态监测系统，预计年底完成。地价动态监测系统建立后，将实时监测土地市场状况，定期公布地价指数。 ---- [email protected] qq:2352977 msm:[email protected] 请按这里进入房地产版 
 |
|
[关闭][返回] |