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发信人: chostluo(*希罗*辉辉) 整理人: chostluo(2004-07-27 09:09:52), 站内信件 |
| 2004年第二季度广州市房地产市场分析
一、市场总体形势分析 今年第二季度，我市房地产市场继续保持稳定、健康、持续有序发展的良好态势，十区房屋交易总量为508.89万平方米，金额204.39亿元，分别比去年同期增加29.66%和36.21%。在市场有效需求依然保持旺盛情况下，商品房供应量增幅较大，成交量仍超过同期供应量，二手房屋交易保持大幅增长，楼价稳中有升。 面积单位：万平方米 金额单位：亿元 2004年第二季度 同比增长 环比增长 全市批准预售商品房面积 其中：八区 275.24 180.45 16.85% 30.38% 103.55% 129.64% 全市预售商品房成交登记面积 其中：八区 295.95 194.50 24.39% 24.36% -0.69% -6.12% 全市预售商品房成交登记金额 其中：八区 145.96 111.70 36.07% 38.98% 3.41% -1.87% 全市二手楼成交登记面积 其中：八区 212.94 147.23 37.77% 35.00% 40.01% 29.72% 全市二手楼成交登记金额 其中：八区 58.43 45.86 36.55% 26.51% 32.95% 24.72% 注：同比是与去年同期比，环比是与上一季度比。（下同） 1、供应量增幅加快 今年第二季度，全市十区批准预售的商品房项目共154个，批准预售单元为28906套，可预售总面积为275.24万平方米，比去年同期增长16.85%。其中，原八区批准预售的商品房项目共64个，批准预售单元为21220套，可预售总面积为180.45万平方米，比去年同期增长30.38%。供应量增长明显加快，批准预售面积超过第一季度一倍有多，同比增长也比第一季度大。 从各区批准预售情况看，番禺区、天河区和海珠区的批准预售面积位于各区前列，分别达75.18万平方米、58.44万平方米和58.22万平方米，占全市批准预售总量的27.31%、21.23%和21.15%。 2、商品房成交及二手房屋交易均大幅增长 今年第二季度，全市十区商品房成交量为295.95万平方米，成交金额为145.96亿元，分别比去年同期增长24.39%和36.07%。其中，原八区的商品房成交20296宗，成交量为194.50万平方米，成交金额为111.70亿元，分别比去年同期增长21.31%、24.36%和38.98%，与第一季度相比则略有减少。登记的成交面积仍超过同期批准预售面积，市场有效需求旺盛。另一方面，今年第二季度，全市十区二手房屋成交量达212.94万平方米，成交金额为58.43亿元，分别比去年同期增长37.77%和36.55%，其中，原八区的二手房屋成交量为147.23万平方米，成交金额为45.86亿元，分别比去年同期增长35.00%和26.51%，二手房屋成交量占同期房屋交易总量比例为43.08%。原八区房改房上市交易仍保持大幅增长，今年上半年，房改房上市成交8794宗，成交面积为62.82万平方米，成交金额为16.36亿元，分别比去年同期增长45.96%、54.66%和52.32%，二手房屋交易的活跃将进一步推动商品房市场的兴旺。 从各区的交易情况看，番禺区和海珠区的商品房成交量位于各区前列，分别达76.60万平方米和59.36万平方米，占全市商品房成交总量的25.88%和20.06%；商品房成交金额位于各区前列的是天河区和海珠区，分别为36.49亿元和32.76亿元，占全市商品房成交总金额的25.00%和22.44%。二手房屋成交量最大的是番禺区，为50.88万平方米，占全市二手房屋成交总量的23.89%；成交金额最大的则是天河区，为12.98亿元，占全市二手房屋成交总金额的22.21%。 3、成交价格回升 从登记成交均价反映的楼市价格变化趋势看，与去年同期相比，无论十区还是原八区，第二季度各类商品房的价格均有不同程度的上升，其中，原八区的多层住宅和商铺的上升幅度较大；与上一季度相比，高层住宅和写字楼的十区和原八区均价都有所上升，商铺的均价则有所下降，多层住宅十区和八区均价有较大差异，十区均价下降5.47%，原八区均价则上升11.29%。今年以来原八区多层住宅成交价同比呈现较大升幅，除了楼价稳步回升因素外，也有部分别墅（二季度约9000平方米，如珠江别墅、汇景新城别墅等）的成交价纳入了多层住宅成交价统计的因素。 二、分类商品房市场分析 １、 住宅市场 今年第二季度，全市十区批准预售住宅单元20999套，可预售面积为212.43万平方米，与去年同期相比增长4.31%。其中，原八区批准预售住宅单元14617套，可预售面积为137.96万平方米，比去年同期增长了15.72%。全市十区已登记住宅成交面积为255.34万平方米，比去年同期增长了25.49%。其中，原八区登记住宅成交18178宗，成交面积174.51万平方米，比去年同期增长了30.11%。值得注意的是，与上季度相比，批准预售住宅面积大幅增长，十区和原八区批准预售住宅分别超出一季度一倍有多和将近1.5倍，而登记住宅成交面积则略有减少，十区和原八区住宅成交面积分别比一季度减少0.58%和5.28% 从地区分布看，番禺区和海珠区分别列高层住宅批出量和成交量各区之首，分别为48.66万平方米和55.23万平方米。值得注意的是，番禺区高层住宅成交量仅为17.84万平方米，远低于同期的批出量。多层住宅的批出量与成交量仍集中在番禺区，该区多层住宅批出量与成交量分别占全市多层住宅批出总量和成交总量的48.38%和78.83%。 面积单位：万平方米 价格单位：元/平方米 2004年第二季度 同比增长 环比增长 全市批准预售住宅面积 其中：八区 212.43 137.96 4.31% 15.72% 118.46% 142.33% 全市批准预售高层住宅面积 其中：八区 182.24 127.60 9.93% 12.40% 161.65% 156.53% 全市批准预售多层住宅面积 其中：八区 30.19 10.36 -20.28% 81.75% 9.42% 44.09% 全市预售住宅成交登记面积 其中：八区 255.34 174.51 25.49% 30.11% -0.58% -5.28% 全市预售高层住宅成交登记面积 其中：八区 197.61 165.48 43.08% 41.86% -0.21% -0.73% 全市预售多层住宅成交登记面积 其中：八区 57.73 9.03 -11.67% -48.34% -1.82% -48.52% 全市预售高层住宅成交登记均价 其中：八区 4964 5322 7.87% 7.56% 8.88% 7.19% 全市预售多层住宅成交登记均价 其中：八区 3232 5145 1.19% 39.66% -5.47% 11.29% ２、 写字楼市场 面积单位：万平方米 价格单位：元/平方米 2004年第二季度 同比增长 环比增长 全市批准预售写字楼面积 其中：八区 15.56 15.56 923.68% 958.50% 138.28% 141.99% 全市预售写字楼成交登记面积 其中：八区 9.13 9.13 69.39% 69.39% -3.69% -3.18% 全市预售写字楼成交登记均价 其中：八区 8306 8306 5.84% 5.84% 6.47% 6.03% 今年第二季度，批准预售写字楼面积和成交登记面积与去年同期相比均大幅增加，其中，八区写字楼批准预售面积是去年同期的十倍有多，与上一季度相比也大幅增长，反映了我市写字楼市场复苏刺激开发商加大供应。但值得注意的是，写字楼供应量的大幅增长，大大超过了同期成交量。 ３、 商铺市场 面积单位：万平方米 价格单位：元/平方米 2004年第二季度 同比增长 环比增长 全市批准预售商铺面积 其中：八区 14.23 10.64 -0.91% 15.15% 16.16% 11.30% 全市预售商铺成交登记面积 其中：八区 14.24 7.86 1.71% -19.05% 6.35% -9.45% 全市预售商铺成交登记均价 其中：八区 8743 12548 6.45% 34.51% -15.58% -7.44% 今年第二季度，十区商铺批准预售面积和登记成交面积与去年同期基本持平，八区商铺批准预售面积和登记成交面积则有较大差异，批准预售面积比去年同期增长15.15%，登记成交面积则比去年同期减少19.05%，而且成交面积低于同期批出面积，商铺供求关系的失衡有可能进一步严重。 ---- [email protected] qq:2352977 msm:[email protected] 请按这里进入房地产版 
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