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发信人: chostluo(果汁先生*希罗*) 整理人: chostluo(2004-04-09 13:01:37), 站内信件 |
| 4、 供求关系
在商品房销售方面，今年1-2月的销售面积和合同金额分别增长20.2%和45.2%，楼市取得了开门红。在楼价上，今年年初广州楼价稳中有升，其中住宅的价格是上升了的，尤其是老城区楼价一直在上升。 据了解，2004年初广州房地产市场开发和交易旺盛。谢表示，今年1-2月，广州市固定资产投资向高走，前两个月投资额为123.77亿元，比去年同期增长39.2%，其中房地产投资总额为40.88亿元，比去年同期增长2.3%。 房地产市场发展稳定。 广州房地产市场是国内几个正常运行的市场化程度高的市场之一，整个房地产市场呈持续、稳定、健康的方向发展。去年，从中央至省、市都实施了多个重大举措规范房地产市场，整顿土地市场，银行也收紧了贷款的额度，但是广州房地产市场都稳定地度过，没有出现大震动。去年，广州市商品房成交量首次突破1000万平方米关口，成交量达到1047万平方米，而开工面积和竣工面积都在1000万平方米左右。 在楼价上，在上海、杭州、南京等城市楼价飞速上涨的同时，广州楼价仍然保持稳定，这证明广州房地产市场已经经过了市场的洗礼，正朝着健康的方向发展。 或者我们再从几大发展商的销售情况来看，每当有新的楼盘推出，销售都会达到70～80％以上，发展商有收入稳定。反映良好，夸张点来说，现在的楼市是供小于求，不过前提是优质的楼盘，有诚信的发展商。从经济学的角度来说，必然导致价格上升。 5、 银行因素 根据央行的精神，银行对土地市场的商业贷款将收窄，加强对贷款条件的监控， 加大力度处理回归贷款，收回俗称的“烂尾数”。 大家可以想象一下，最终的结果就是淘汰那些没用实力的小型发展商，长期来说，市场上就会形成几大有实力的发展商的垄断竞争。当垄断形成，市场价格将收到这几大发展商的直接影响，作为一种利益的平衡关系，发展商会把楼市价格调高来得到更高的利润。 6、 二手市场的影响 二手交易平稳发展，以房改房上市为例：2004年1至4月共有4695件案件比去年第四季度的4189件上升了12％，二手市场的良性发展，在一定程度上促进了一手市场发展，反过来，它有从一个侧面放映了一手市场的情况。 7、 政府的因素 地价是政府的一项财政收入来源，政府有义务也有责任通过立法监督，加强监控力度来管理土地市场。我们可以做一个大胆的假设：如果广州的楼市真是暴跌，我相信政府肯定会运用一定的手段使广州的楼市健康的发展。 8、 危房改造和宅基地的影响 危房改造是广州市委、市政府全力推进实施的一项“民心工程”。今年的政府工作报告和预算草案报告指出，去年广州市政府加快改造2002年底登记在册的18.8万平方米的危房，拨付7486万元用于危房改造，已完成47％的工作量，改造了8.8万平方米的危房。市计委也在今年计划草案的报告中明确，今年加快老城区修缮和危房改造工程，争取完成10万平方米的危房改造。 市国土房管局采取三类措施对危房进行改造。一是公房的危房改造，今年的政府财政预算已经对此做出了明确安排。二是私房的危房改造。市国土房管局和有关部门将挨家挨户地到危房住户家中做动员，尤其是要劝告业主把危房修好，保障住户的居住安全。三是对于无法修好的私有危房，先评估，按评估价付钱给业主，产权归政府。拆除危房空出来的地方建绿地、停车场。政府负责找房源安置原危房的住户。私人业主也可以自己出钱拆除危房原地重建。如果业主没钱重建，又不愿意把产权卖给政府，政府垫钱代为原地重建，私人业主有钱时再赎回产权。 对于宅基地在某试点改造村中，我们得到一个这样的信息，大部分的村民都不愿意改变其土地性质，因为对他们出租没有特别的影响。 所以，危房和宅基地对广州楼市的影响不大。 还有，大家好要注意一点：楼市的价格必须包含商铺的价格。在广州市郊的商铺大概是1万左右每平米，市区大概是2～6万每平米。随着广州商业的蓬勃发展，商铺的价格必然上升。再看看商业性质的楼盘，随着珠江新城成为新的商业用楼中心区，商业楼的价格也发生变化，其变化就是上升 综上所述，广州的楼市有自己的特殊性,在一段时间内，广州的楼市将按照一个平稳发展的路线，不会大幅波动。 ---- [email protected] qq:2352977 msm:[email protected] 请按这里进入房地产版 
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