发信人: ontc(绿意)
整理人: chostluo(2004-01-11 10:13:17), 站内信件
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楼市“空手套白狼”盛行
银行频出“封楼”狠招
2003年，广州几大商业银行频频“祭”出“封楼”狠招：8月14－15日，农行广东省分行有关部门上诉法院“查封”了丽景台60户住宅、105个车位与11个商铺；9月，农业银行因担保合同纠纷起诉恒亿公司，贝丽花园二期被全部查封；日前，中国工商银行番禺支行又要求法院查封了广地花园112套住宅……
银行缘何频出狠招？
其实，银行“查封”楼宇物业早已有之，只是去年显得更为频繁且影响更大。前几年，广州楼市处于高速发展中，各种问题与隐患都在高速发展中被“掩盖”了起来。随着国家金融改革与政策监控力度加强，一些潜藏的问题———例如实力不强的发展商玩弄“空手套白狼”等问题频频暴露，银行“封楼”之举自然也有增无减。
近年来，国内房地产开发贷款剧增，仅以去年前三季度为例：各类房地产贷款大幅增加4264亿元，其中房地产开发贷款增加了1350亿元，同比多增了1006亿元！与此同时，四大国有商业银行“坏帐率”却有增无减，引起央行及银监会的极度担忧，央行与银监会相继在去年下半年开始对四大国有商业银行有关房地产贷款情况进行大规模的“检查”，在央行与银监会的强大“压力”下，各商业银行被迫对一些问题严重的楼盘发展商采取“行动”，不再像以前那般“过分容忍”，于是乎，广州房地产市场便不可避免地频频出现银行“封楼”之举。
不过，“查封”并不意味着不会再次“解封”，位于天河北的某楼盘曾因银行上诉而遭受法院“查封”，但后因调解成功又得以“解封”。银行利用“查封”之举，一者可以保全资产，二来也可以迫使楼盘发展商尽快解决“久拖不决”之难题。从这一角度上说，“封楼”也是银行“有效追债”的一种手段。
银行还有难言之“隐”？
银行频出狠招，还有更为重要的原因。目前很多情况是，处分的抵押房地产所得金额普遍不足以支付各种税费与债务，而且追索债务人也难有“成果”。这意味着，本来就不大的“蛋糕”还要与一个拥有优先权的“竞争者”来“分享”，这对银行来说显然很不合算，由此不难理解，银行缘何频频“祭”出狠招，上诉法院要求“封楼”。
目前广州房地产市场建筑商“带资”开工的情况比比皆是，将楼盘发展商看作“衣食父母”的建筑商、包工头显然不到万不得已是不想“破坏”与楼盘发展商的关系的；与此同时，相对于拥有大批律师、对法律政策理解极为充分的银行来说，建筑商尤其是建筑工程承包人大都法律意识淡薄，因此真正将楼盘发展商“诉上公堂”者甚少。
但银行不同，在自身利益受到“侵犯”的情况下，银行“祭”出“封楼”狠招，施出“先手”，赶在建筑商没有起诉楼盘发展商之前，处理完有关抵押房地产，银行收了钱“落袋为安”是为“上策”。这就难怪近期银行缘何会频繁“封楼”了。
“封楼”对市场影响何在？
在目前很多情况下，“封楼”是银行有效保全资产、避免遭受更大损失最为有效的一招。据了解，不管是对个人购房者还是楼盘发展商，在停止供款或停止还贷6个月后，银行通常便会采取收楼或上诉“查封”之举。诚然，在很多情况下，银行的“忍耐期”会相应延长。据悉，广地花园有部分由发展商“自按”的房屋停止供款可能已达二三年之久，但直至今时，众多给广地花园办理购房按揭贷款的银行中，只有中国工商银行番禺支行要求法院查封了112户房屋，而其它几家银行至今未见动静。很有可能，银行在考虑自身经济效益时，也会考虑社会影响。虽然银行并没有义务要“扶持”房地产市场的发展，但银行却不能置房地产市场这一巨大的“奶酪”于不顾，尽可能地减少甚至避免出现与楼盘发展商的“摩擦”与纠纷，维护自身在房地产业界的良好形象，当然是银行的“上上之策”。
而且，银行动辄“祭”出“封楼”之举，不仅会引发“多米诺骨牌”效应，激化有关问题，甚至也有可能迫使有关楼盘发展商“走投无路”撒手不管。因为不到万不得已之境地，那些陷入资金困境的楼盘发展商大都还在到处融资积极图谋解决之道。像陷入巨大困境的广地花园，发展商方面目前还在“极力挽救”其“困局”。由此也不难理解，为何时至今日，除了工行番禺支行外，其它几家为广地花园作按揭贷款的银行依然不肯“祭”出“封楼”狠招。
银行频频“封楼”，对发展商的实力也是一大考验，此举无疑有助于阻击相当一部分没有实力的投资商进入房地产市场，有助于杜绝楼市中“空手套白狼”之举，清肃房地产行业，同时，也有利于加快广州房地产市场的“优胜劣汰”，培植品牌房地产企业。
人民日报海外版（2004年1月5日）
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